管理費調漲要怎麼走程序？區權會決議、計算方式與爭議處理

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

管理費調漲要怎麼走程序？先看規約，再開區權會

社區要調漲管理費，第一步是翻出規約，確認管理費的金額、計算方式與調整權限寫在哪裡。依公寓大廈管理條例的架構，共用部分的費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔，但規約或區分所有權人會議另有規定時從其規定。所以管理費要調漲，原則上必須經區分所有權人會議（簡稱區權會）決議，或依規約已經明定的調整機制辦理。很多住戶覺得管理費調漲未依照比例原則，爭點往往就出在「誰決定的」與「怎麼分攤的」這兩件事。

• 規約只寫了管理費金額：要改金額，就等於要修改規約內容，須由區權會決議。
• 規約授權管委會在一定範圍內調整：管委會可依授權範圍執行，但不能超出上限或改變分攤基準。
• 規約沒有規定：依法以應有部分比例分擔，調整金額仍應交由區權會決議。
• 建商代管期間訂的暫定金額：成立管委會後，常需要在第一次區權會重新檢討。

管委會開會決議的內容不得違反條例、規約或區權會決議，因此只憑管委會會議就發公告漲價，程序上容易被質疑。若社區規模很小、沒有成立管委會而是由管理負責人處理，同樣要經過區權會這一關。

調漲前要準備什麼：收支試算與漲價理由

住戶最常反彈的不是漲價本身，而是看不懂為什麼要漲、要漲多少才夠。管委會在提案前，最好把近一到兩年的收支明細攤開，說清楚缺口從哪裡來，再提出幾種方案讓住戶選。準備得越完整，區權會越容易順利通過，也能降低事後爭議。

• 收支現況：每月管理費收入、欠繳金額與收繳率，以及各項固定支出的金額。
• 支出上升原因：保全與清潔合約續約調價、基本工資調整、公共電費、電梯與消防設備保養費增加。
• 未來需求：外牆、屋頂防水、機電設備更新等中長期修繕計畫，以及公共基金是否足夠。
• 方案比較：維持現狀的赤字預估、小幅調漲、分階段調漲、刪減服務項目等不同做法的影響。
• 試算結果：調漲後每戶或每坪的新金額，並舉幾種坪數的實際例子讓住戶對照。

如果缺口主要來自一次性的大型修繕，例如外牆整修或更換電梯，比較合理的做法是另案討論動支公共基金或分攤修繕費，而不是把短期需求全部轉成長期的管理費漲幅。管理費與公共基金的差別，站上另有專文說明，這裡不再細談。

區權會決議門檻、開會通知與重新召集

區權會的決議門檻同時看「人數」與「區分所有權比例」，兩個條件都要達到才算數。規約若另有較嚴格或較寬鬆的出席與同意門檻，原則上依規約，因此開會前要確認社區規約的寫法。

開會通知方面，召集人應在開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；管理費調漲屬於影響全體住戶權益的議題，建議在議程中明列「調整管理費案」，不要放在臨時動議。委託出席要確認委託書格式、受託人身分與一人可受託的數量是否符合規約，否則出席數可能被認定不足。

調漲公告怎麼寫？會議紀錄與生效日安排

決議通過後，會議紀錄依規定應在會後十五日內送達各區分所有權人並公告，這份紀錄是管理費調漲的正式依據。另外再張貼一份淺顯易懂的調漲公告，方便住戶與房客快速掌握重點。公告內容至少要包含下列項目：

• 決議依據：哪一天召開的區權會、議案名稱，以及出席與同意的人數和持分比例。
• 新舊金額對照：原本每坪或每戶多少，調整後多少，車位或店面若另計也要分開列出。
• 生效日期：從哪一期帳單開始適用，建議與決議日保留一至兩個月的緩衝。
• 預繳戶的處理方式：已預繳的期間是否補差額、何時補、怎麼補。
• 查詢窗口：管理中心的聯絡方式與可以調閱會議紀錄、財務報表的時段。

生效日不要訂在公告當月，否則住戶來不及調整轉帳或代扣金額，容易造成短繳。採用自動扣款的社區，也要提早通知金融機構或代收業者變更扣款金額，並在第一期帳單上註明新舊差異。

管理費怎麼計算？按坪數、持分與戶數的差別

管理費常見的計算方式有三種：按登記坪數計算、按持分比例計算、每戶定額收取。法律的預設是依應有部分比例分擔，實務上很多社區以權狀坪數乘以每坪單價，結果與持分比例相近，但是否含公設、含車位，各社區寫法不同，調漲時要沿用原本的基準，不能趁機偷換。

• 按坪數：最常見，權狀坪數越大繳越多；要確認是否含公設坪數、陽台與雨遮。
• 按持分比例：與法律預設最接近，但住戶較不直觀，需附上換算表。
• 每戶定額：計算簡單，適合戶型大小相近的社區；戶型差異大時容易被質疑不公平。
• 車位另計：平面車位與機械車位常各訂一個月費，機車位也可能另收。
• 店面或辦公戶另計：依使用型態訂不同單價，必須有規約或區權會的依據。

每坪大約多少才算合理，受地段、戶數、公設多寡與保全形式影響很大，站上有一篇行情整理可以參考。本文的重點在於：無論採用哪種基準，調漲時都應該讓同一類型的住戶按相同標準增加，不能只對某幾戶大幅加價。

管理費調漲未依照比例原則？常見爭議與判斷方式

所謂比例原則爭議，通常是指調漲後的分攤方式與住戶持分或實際使用情形明顯不相稱。法律允許規約或區權會訂定差別費率，但差別待遇要有合理理由，例如使用型態不同、耗用公共資源較多，且必須經合法程序決議；若只是多數住戶表決讓少數住戶多繳，而說不出理由，就容易被認為不公平。

• 一樓店面：有人主張店面不使用電梯應少繳，也有人主張店面人流多應多繳，兩種方向都要有決議依據。
• 頂樓或大坪數戶：按坪數計算本來就繳得多，若再額外加成，需說明額外加收的原因。
• 空屋或未入住戶：多數社區不因空置而減免，因為公共設施的維護成本不會因此下降。
• 車位：只對車位大幅調漲而住宅不動，要有車道設備維護費用增加等具體理由。
• 建商保留戶：與一般住戶同樣負擔管理費，是否有優惠應回到規約與決議來看。

如果社區真的需要對不同類型的住戶收取不同費率，比較穩妥的做法是把費率表直接寫進規約，並在修約時附上說明，讓每個費率都有可以檢驗的依據。日後再調漲時，各類型依同一個比例一起調整，爭議會少得多。

預繳管理費遇到調漲怎麼辦？補差額與折扣問題

不少社區提供半年或一年預繳，有的還附帶折扣。調漲決議通過後，預繳戶最常問的是：已經繳過的期間要不要補差額？這沒有一體適用的答案，要看決議內容與當初預繳的約定，管委會最好在提案時就一併處理，不要等住戶來問。

• 決議明定預繳期間不補差額：已預繳的期間沿用舊價，到期後再依新價收取，爭議最少。
• 決議明定要補差額：應寫明補繳金額的算法與期限，並給予合理的準備時間。
• 預繳折扣：調漲後是否繼續提供折扣、折扣幅度多少，也要一起寫進決議或公告。
• 中途出售或退租：預繳費用如何結算，應在買賣或租約中寫清楚由誰負擔、誰取回。

預繳管理費爭議也常發生在交屋時：前屋主預繳了一整年，房屋過戶後誰可以取回剩餘期間的費用？一般由買賣雙方在契約或交屋結算時處理，管委會通常只確認新所有權人的繳費起算日，剩餘費用是否退還或移轉，宜依買賣雙方的書面約定辦理。

對調漲有異議怎麼辦？溝通、提案與申訴管道

對管理費調漲有意見時，最有效的地方仍然是區權會本身。開會前可以先向管委會調閱財務報表與提案資料，會中提出質詢或修正案；若決議已經通過，也可以聯合其他住戶依規約提出臨時會或下次例會的修正提案，用同樣的程序把費率調回合理範圍。

• 第一步：以書面向管委會提出疑問，要求說明調漲依據與收支明細，並保留往來紀錄。
• 第二步：在區權會提出修正案，例如分階段調漲、縮小漲幅或調整差別費率。
• 第三步：程序有疑義時，向地方政府主管公寓大廈管理的單位陳情或詢問。
• 第四步：雙方協商不成，可向鄉鎮市區公所的調解委員會申請調解。
• 第五步：認為決議程序或內容違法，可諮詢法律專業人士評估是否提起訴訟。

要提醒的是，在決議被撤銷或修正之前，自行拒繳或只繳舊金額，管委會仍可能依規定催繳並列為欠繳，對自己反而不利。比較穩妥的做法是先照新金額繳納，同時保留異議與相關證據，再循上述管道處理。欠繳後的催收流程與法律責任，站上已有專文說明。