管理費不繳會怎樣？催繳流程、法律責任與強制執行

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

大樓管理費不繳會怎樣？先看完整流程

大樓管理費不繳會怎樣？簡單說，會從管委會的提醒、書面催告開始，一路走到法院的支付命令或判決，最後可能被強制執行扣押存款、薪資，甚至查封房屋。依公寓大廈管理條例，區分所有權人或住戶積欠應繳的公共基金或應分擔的費用，已超過二期或達到相當金額，經管委會定相當期間催告仍不給付，管委會或管理負責人就可以訴請法院命其給付應繳金額與遲延利息。

社區管理費不繳，並不會因為時間拖久就不了了之。管委會只要保留好催繳紀錄與帳務資料，就能透過法律程序取得執行名義；欠繳金額還會因為遲延利息與程序費用而增加。下面整理一般社區常見的處理順序，實際步驟依各社區規約與管委會決議而有差異。

• 第一階段：管理室口頭或書面提醒，通常在逾期一期後開始。
• 第二階段：管委會發出正式催告函或存證信函，給予一定期限繳清。
• 第三階段：期限屆滿仍未繳，管委會依決議向法院聲請支付命令或提起給付訴訟。
• 第四階段：取得確定的支付命令或判決後，向法院聲請強制執行。
• 第五階段：經強制執行後仍再度長期欠繳，可依區分所有權人會議決議採取更嚴重的法律手段。

管理費該由誰繳？屋主、租客與前屋主欠費

管理費的繳納義務人原則上是區分所有權人，也就是屋主。房子出租時，屋主可以和租客約定由租客繳納，但這只是屋主與租客之間的約定；租客不繳時，管委會仍可以向屋主請求，屋主繳納後再依租約向租客追討。規約若明定住戶也負繳納義務，管委會也可以直接向實際居住的住戶催收。

買中古屋時最容易忽略前手欠繳的管理費。依規定，區分所有權的繼受人應在繼受前向管委會請求閱覽或影印規約，並繼受原所有權人依條例或規約所定的權利義務，因此前手欠費是否由新屋主承擔，常引發爭議。最保險的做法是在簽約前請賣方提出管委會出具的無欠費證明，並在買賣契約中寫明交屋前的管理費由賣方負擔，必要時從買賣價金的履約專戶中代為結清。

管委會催繳流程：從提醒到存證信函

管委會要走法律程序前，前面的催繳步驟一定要做足，因為法院會看是否已經「定相當期間催告」。每一次通知都要保留紀錄，包含日期、方式、內容與送達證明，這些都是日後聲請支付命令或起訴時的重要證據。

• 建立欠費名冊：由財務委員或物業公司每月核對，列出欠繳戶號、期數、金額與聯絡情形。
• 第一次提醒：以繳費通知單、信箱提醒或電話聯繫，語氣以提醒為主，確認是否有漏繳或轉帳失誤。
• 正式催告：以管委會名義發出書面催告，寫明欠繳期間、金額、遲延利息計算方式與繳納期限。
• 存證信函：書面催告無效時，以存證信函寄送，留下可在法院使用的送達證明。
• 提報會議：把仍未繳清的住戶提報管委會會議，決議是否進入法律程序，並記載於會議紀錄。

催告期限通常給十天到一個月不等，重點是讓住戶有合理時間籌款。若住戶表示經濟困難，管委會可以在會議決議範圍內同意分期繳納，簽訂分期協議並約定一期未繳即視為全部到期，既能回收款項，也能減少訴訟成本。

支付命令與給付訴訟：管委會怎麼向法院請求

管理費欠繳金額通常不高、事實也單純，所以管委會最常使用的是支付命令。支付命令屬於民事訴訟法的督促程序，管委會向債務人住所地的法院提出聲請，只要書面審查，不需要開庭，裁判費也相對低廉。法院發出支付命令後，債務人在收到之日起二十日內沒有提出異議，支付命令就確定，可以作為強制執行的依據。

• 準備文件：管委會成立的報備證明、主任委員身分證明、規約、會議決議、欠費明細與催告證明。
• 聲請內容：寫明請求的管理費金額、期間，以及自何時起算的遲延利息。
• 債務人異議：若住戶在期限內提出異議，支付命令失效，程序轉為一般民事訴訟，由法院開庭審理。
• 給付訴訟：金額較大或預期住戶會爭執時，也可以直接起訴，依請求金額適用小額或簡易程序。

支付命令或訴訟的裁判費依法院規定計算，金額大小與請求金額有關，若委任律師則另有律師費；這些程序費用在判決或裁定中，通常會命敗訴的一方負擔。費用細節僅供參考，實際依現場與報價為準，管委會可先向法院訴訟輔導科或法律專業人士詢問。

強制執行：扣存款、扣薪資與查封房屋

取得確定的支付命令或判決後，住戶仍然不繳，管委會就可以向法院民事執行處聲請強制執行。執行的對象是欠費者名下的財產，常見有銀行存款、薪資、租金收入與不動產。管委會需要提供債務人的財產線索，必要時可聲請法院向相關機關查詢。

• 扣押存款：法院發函給銀行凍結並收取存款，金額足夠時最快能回收。
• 扣押薪資：法院命雇主按月扣取一定比例的薪資交給債權人，直到欠款清償。
• 收取租金：欠費者若把房屋出租，可聲請扣押其對承租人的租金債權。
• 查封拍賣不動產：可查封欠費者的房屋，但房屋若有房貸等優先債權，拍賣所得不足清償時，法院可能認為執行無實益。

對欠費住戶來說，被強制執行不只是補繳管理費，還要負擔遲延利息、程序費用與執行費用，總額往往比原本欠的更多。存款被凍結或薪資被扣也會影響日常生活與工作，所以收到支付命令時，如果確實欠費，應主動和管委會協商清償，而不是置之不理。

長期欠繳的更重處理與管委會的界線

公寓大廈管理條例對屢次欠費的住戶，訂有更嚴重的處理方式。住戶積欠應分擔的費用，經強制執行後再度積欠且達到一定金額，管委會應促請其改善，三個月內仍未改善者，可依區分所有權人會議決議訴請法院強制其遷離；若該住戶是區分所有權人，還可以依決議訴請法院命其出讓區分所有權及基地持分。這屬於最後手段，實務上很少走到這一步，但代表長期欠費的後果相當嚴重。

另一方面，管委會催繳時也有不能逾越的界線。水電屬於住戶生活必需，即使管理費欠繳，管委會也不能以切斷水電、拒絕開門或更換門禁卡等方式逼繳，否則可能反過來要負法律責任。限制欠費住戶使用游泳池、健身房等非必要公設，是否有效要看規約是否明定，以及限制是否合理，實務上仍有爭議。

對管理費有疑問怎麼辦？住戶的正確做法

有些住戶不繳管理費，是因為對管委會不滿，例如覺得收費太高、公設沒修好、帳目不透明。但管理費的繳納義務來自規約與區分所有權人會議決議，並不會因為服務不滿意就可以拒繳；以不繳作為抗議，最後只會讓自己背上利息與訴訟費用。對收費或管理有意見，應該透過下列管道處理。

• 查閱帳目：住戶可以請求閱覽或影印財務收支報表、會議紀錄與規約，確認費用用途。
• 提出書面意見：向管委會提出具體問題，要求在會議中討論並回覆。
• 區分所有權人會議：在區權會提案調整收費標準、改善服務項目，或改選管委會。
• 申訴與調解：管委會拒不處理時，可向當地主管機關陳情，或向鄉鎮市區調解委員會申請調解。
• 先繳後爭：對特定費用有爭議時，可以先繳納並保留異議，再依程序請求返還。

若真的遇到經濟困難，建議主動聯繫管委會說明情況並提出分期方案。多數管委會的目的是回收款項，而不是把住戶告上法院，主動協商通常能換得較有彈性的安排；個案涉及的法律責任，則可諮詢法律專業人士。

管委會如何降低欠費：規約條款與帳務管理

與其等到欠費累積再處理，不如在規約與帳務制度上先做好預防。清楚的規則能讓住戶知道後果，也讓管委會走法律程序時有明確依據。以下是管委會可以檢視與補強的項目。

• 規約明定繳費期限、遲延利息計算方式，以及欠繳幾期後進入法律程序。
• 提供多元繳費方式，例如自動扣款、轉帳與超商代收，降低漏繳機率。
• 每月公告收支報表與欠費統計，讓住戶了解財務狀況，提高繳費意願。
• 交接時清點欠費名冊與催告紀錄，避免換屆後無人追蹤。
• 留意請求時效：管理費屬定期給付，實務上多認為請求權時效較短，欠費應及時追討。

遲延利息若規約有約定，依約定計算，但約定利率過高可能被法院調降；沒有約定時，則依法定利率計算。管委會也應定期檢視收費標準是否合理，管理費行情與合理範圍可參考站上管理費專文，讓收費與服務相符，從根本降低住戶的不滿與欠繳。