區分所有權人會議怎麼開？召集程序、人數不足與決議門檻

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

管委會開會人數不足怎麼辦？先分清楚是哪種會議

管委會開會人數不足怎麼辦，第一步要分清楚指的是哪一種會議。社區裡常見兩種會：一種是全體區分所有權人參加的「區分所有權人會議」，也就是大家常說的區權會，負責決定規約、委員選任、管理費與重大修繕等事項；另一種是管理委員之間的「管委會會議」，處理日常管理事務，出席門檻依規約訂定。區權會人數不足時，公寓大廈管理條例設有重新召集的機制，可以用較低的出席與同意門檻作成決議，俗稱「假決議」。

• 區權會：全體區分所有權人組成，是社區的最高意思機關，人數不足可依法重新召集。
• 管委會會議：只有管理委員出席，人數不足時依規約延會或另訂開會日期。
• 兩者關係：管委會執行區權會的決議，不能用委員會議推翻區權會已經通過的事項。

這篇聚焦在社區區分所有權人會議的召集、通知、出席表決與人數不足的處理；管委會本身如何成立、有哪些權限，站上另有專文說明。以下規定為條例的原則，各社區規約可能有更細的約定，實際以條例、規約與地方主管機關的解釋為準。

區權會由誰召集？定期會與臨時會

大樓區分所有權人會議每年至少要召開一次定期會議。召集人通常是具有區分所有權人身分的管理負責人、管委會主任委員或管理委員；如果社區沒有管委會或管理負責人，由區分所有權人互推一人擔任召集人。互推不出來時，區分所有權人可以向直轄市、縣市主管機關申請指定臨時召集人。新建社區的第一次區權會，則由起造人負責召集，目的是成立管委會或推選管理負責人。

• 定期會議：每年至少一次，常見議程包括年度收支報告、委員改選、預算與重要修繕。
• 臨時會議（一）：發生重大事故需要及時處理，經管理負責人或管委會請求召開。
• 臨時會議（二）：區分所有權人五分之一以上，且區分所有權比例合計五分之一以上，以書面寫明召集目的與理由，請求召集。
• 召集人喪失區分所有權人身分時，視同解任，需要另行產生召集人。

住戶想主動召開臨時會，例如對管委會的某項決定有疑慮，就必須同時湊齊「人數」與「區分所有權比例」兩個五分之一。連署書上要寫清楚戶號、姓名、召集目的與理由，並由區分所有權人本人簽名，交給召集人辦理。

開會通知與議程：期限、公告與臨時動議

召集人應在開會前十日，以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；遇到急迫情事須召開臨時會時，可以改用公告方式，公告期間不得少於二日。通知內容要寫明日期、時間、地點與討論事項，讓區分所有權人事先知道要表決什麼，才能決定是否出席或委託他人代理。

• 通知方式：書面通知送達各戶信箱或專有部分，並同步在公布欄張貼，保留送達與張貼紀錄。
• 議程內容：前次決議執行報告、財務報告、各項討論案、選舉事項，依序列出。
• 委員選任：管理委員的選任事項應在開會通知中載明並公告，不得以臨時動議提出。
• 重大事項：調整管理費、修改規約、動用大筆公共基金等，建議都列在正式議程，不要留到臨時動議。
• 附件資料：預算表、修繕估價單、規約修正對照表，最好隨通知一起發送。

社區提案單範例：怎麼寫才容易被列入議程

區分所有權人想在區權會討論某件事，通常要在規約或管委會公告的期限內提出書面提案。提案寫得越具體，越容易被列入議程，也越容易在會議中順利表決。以下是常見的社區提案單欄位與寫法範例，可依社區規約格式調整。

提案若涉及費用，建議附上兩到三份估價，並說明對公共基金餘額的影響。辦法欄寫成可以直接表決的文字，例如「同意以公共基金支出，上限依會議決議」，比「請管委會研究」更能在會中得出結論。

出席與決議門檻：管委會投票表決怎麼算

區權會的出席與表決同時看「人數」與「區分所有權比例」。每一個專有部分的區分所有權人有一個表決權，數人共有一戶時，要推派一人行使；區分所有權比例則依登記的專有部分面積計算。規約沒有另外規定時，一般決議要有區分所有權人三分之二以上、且區分所有權比例合計三分之二以上出席，再由出席人數四分之三以上、且其區分所有權比例占出席者合計四分之三以上同意，才能通過。

區分所有權人無法出席時，可以書面委託配偶、有行為能力的直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。為避免少數人掌握過多票數，單一受託人代理的區分所有權占全部五分之一以上，或代理人數超過區分所有權人數五分之一的部分，不予計算；任一區分所有權人本身持有的比例或戶數超過全部五分之一時，超過的部分同樣不計。實際做法請以現行條文與規約為準。

人數不足時：重新召集與假決議怎麼做

大型社區常常湊不到三分之二出席，這時並不是會議白開。依條例規定，未獲致決議、出席人數或區分所有權比例未達定額時，召集人可以就同一議案重新召集會議。重新召集的會議，除條例或規約另有規定外，只要區分所有權人三人並五分之一以上、且區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數、且其區分所有權比例占出席者合計過半數同意，就能作成決議。

• 同一議案：重新召集只能討論原本未通過或未達出席門檻的議案，不能趁機加入新議題。
• 重新通知：仍要依規定程序通知區分所有權人，寫明是重新召集及討論的議案。
• 送達紀錄：決議作成後，會議紀錄要送達各區分所有權人。
• 反對期間：各區分所有權人可以在七日內以書面表示反對；書面反對未超過全體區分所有權人及其比例合計半數時，決議視為成立。
• 結果通知：會議主席應在決議成立後十日內，以書面送達全體區分所有權人並公告。

假決議的用意，是讓多數人不出席時社區事務仍能推動，同時保留多數人事後反對的機會。管委會在辦理時，最好把每個時間點的送達、張貼與收到反對書的數量都記錄下來，避免日後被質疑程序不完整。

會議紀錄、管理費調漲公告與決議執行

區權會的決議事項要做成會議紀錄，由主席簽名，並在會後十五日內送達各區分所有權人，同時公告。紀錄內容至少應包含開會時間地點、出席人數與區分所有權比例、各議案的表決結果。之後管委會依紀錄執行，執行情形在下次會議報告。

社區管理費調漲是區權會最常見、也最容易起爭議的議案。管理費的收取標準通常由規約或區權會決議訂定，管委會若沒有規約授權，不宜自行調整。提案時要說明調漲原因，例如人事成本、清潔保全合約、設備維護與公共基金提撥不足，並提出試算。

• 社區管理費調漲公告建議寫明：決議會議日期、調整前後的計費方式、生效月份。
• 說明調漲原因與預估用途，附上年度收支概況，讓住戶了解每筆錢的去向。
• 列出繳費方式、聯絡窗口，以及對公告內容有疑問時的詢問管道。
• 公告張貼在公布欄、電梯內等顯眼處，並同步以書面送達各戶。

如何推翻管委會或區權會決議

如何推翻管委會決議，要先看決議是由誰作成。管委會會議的決議，若違反區權會決議或規約，區分所有權人可以向管委會提出異議，或要求在區權會中重新討論，區權會的決議效力高於管委會。至於區權會已經通過的決議，常見做法有兩種：一是循程序召開臨時會，以新的決議變更原決議；二是程序或內容違法時，尋求法院救濟。

• 召開臨時會：湊齊區分所有權人及比例各五分之一以上，書面請求召集，提出變更或廢止原決議的議案。
• 程序有瑕疵：實務上常參照民法社團總會的規定，召集程序或決議方法違反法令或規約，可在決議後三個月內請求法院撤銷，但出席者未當場表示異議的，可能無法主張。
• 內容違法：決議內容違反法令或規約，一般認為無效，可向法院確認。
• 向主管機關陳情：召集程序明顯不合條例規定時，可向直轄市、縣市主管機關反映，請其釐清。

推翻決議前，先蒐集開會通知、簽到表、委託書、會議紀錄與公告照片，確認瑕疵出在哪個環節。出席會議時若對程序有意見，記得當場表示異議並請記錄在會議紀錄中。走訴訟前可諮詢法律專業人士，評估勝算與成本，並與其他住戶溝通，看看能否以重新表決的方式解決。