社區公共基金是什麼？提撥比例、用途與管理費差別

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

社區公共基金是什麼？和管理費差在哪

社區公共基金是公寓大廈為共用部分的重大修繕、改良與設備更新所準備的長期資金，例如電梯汰換、外牆整修、屋頂防水重做、消防與機電設備更新。依公寓大廈管理條例，公共基金來源包括起造人依規定提列的金額、區分所有權人依會議決議繳納的金額、基金孳息，以及其他收入。很多人問公寓大廈公共基金比例怎麼算，其實要分成兩段看：建商交屋時的法定提列，以及住戶入住後每月或每年持續提撥的比例。

簡單說，管理費是「每個月要花掉的錢」，公共基金是「十年、二十年後要用的錢」。兩者混在一起使用，最常見的後果是平時看起來帳面寬裕，等到電梯或屋頂要整修時才發現沒錢，只能臨時向住戶加收。

建商要提撥多少？起造人提列比例與級距

新建公寓大廈的第一筆公共基金來自起造人，也就是建商。公寓大廈管理條例規定起造人應按工程造價一定比例提列公共基金，施行細則再訂出級距：工程造價以建造執照所載為準，新臺幣一千萬元以下部分提列千分之二十；超過一千萬元至一億元的部分提列千分之十五；超過一億元至十億元的部分提列千分之五；超過十億元的部分提列千分之三。

• 分段累進計算：不是整筆造價乘上單一比例，而是每個級距分別計算後加總。
• 試算方式：假設工程造價為五億元，第一段一千萬元乘千分之二十，第二段九千萬元乘千分之十五，第三段四億元乘千分之五，三段相加就是應提列金額。
• 造價依據：以建造執照記載的工程造價為準，通常低於實際售價總額，所以法定提列金額往往不算多。
• 繳交方式：起造人申請使用執照時，須提出已將這筆基金繳交直轄市、縣市主管機關公庫代收的證明。

以上述五億元工程造價試算，三段合計約三百五十五萬元（依法定級距計算的示意，不是費用行情），對一個數百戶的社區來說，只夠支應一兩項中型工程。這也是為什麼新社區成立管委會後，多半要在第一次區分所有權人會議就決定住戶持續提撥的比例，不能只靠建商留下的基金。

住戶要繳多少？社區公共基金計算方式

建商提列之後，公共基金的累積主要靠住戶。法規沒有規定住戶必須繳交固定比例，而是交由區分所有權人會議決議，或寫在規約裡。常見做法有三種，社區可依屋齡、設備多寡與住戶負擔能力選擇。

• 從管理費提撥：每月管理費中固定撥出一定比例轉入公共基金專戶，住戶不必另外繳費，但要注意提撥比例是否足夠。
• 按坪另計：依各戶坪數乘上每坪每月的提撥金額，與管理費分開收取，帳目最清楚。
• 年度結餘轉入：管理費年度結餘經決議轉入公共基金，適合作為補充來源，不宜當作唯一來源。

要算出合理的提撥額，可以採用「長期修繕計畫」的思考：先列出未來二、三十年內需要的大型工程與大約時間點，估算總金額，再扣除現有基金，除以剩餘年數與全社區總坪數，就能得到每坪每年應提撥的參考值。每隔幾年依實際物價與設備狀況調整一次。

公共基金可以用在哪裡？動用程序

公寓大廈管理條例規定公共基金的運用應依區分所有權人會議的決議為之。實務上，多數社區會在規約中授權管委會，在一定金額內或特定緊急情況下先行動用，超過範圍就必須召開區分所有權人會議決議。授權範圍寫得越清楚，管委會越不容易因動用基金被住戶質疑。

• 適合動用：電梯汰換、屋頂防水、外牆修繕、共用管線更新、消防與機電設備重大更新、結構安全補強。
• 不宜動用：日常清潔、保全薪資、公共水電費、節慶活動等經常性支出，應由管理費支應。
• 緊急情況：共用管線爆裂、颱風造成屋頂損壞等，可依規約授權先行處理，事後提報會議追認。
• 程序文件：工程估價單、比價紀錄、會議決議、合約、驗收紀錄與發票收據都要齊全。

動用金額較大的工程，建議採公開比價或招標，並由財務委員、監察委員共同參與驗收。社區工程招標的流程站上另有說明，這裡要提醒的是：公共基金屬於全體區分所有權人，每一筆支出都應經得起任何一位住戶查閱。

公共基金怎麼保管？專戶、查帳與公告

公共基金應設專戶儲存，由管委會或管理負責人負責管理；經區分所有權人會議決議交付信託時，由管委會或管理負責人辦理信託。專戶最好以管委會名義開立，並與管理費帳戶分開，存摺與印鑑分由不同委員保管，提款需雙人用印。

• 定期公告：每月或每季公告收支報表與公共基金餘額，年度結束時提出決算。
• 監察查核：監察委員定期核對存摺、對帳單與憑證，發現異常立即提出。
• 住戶閱覽：利害關係人可依規定請求閱覽或影印會計帳簿、憑證與會議紀錄，管委會不得無故拒絕。
• 保守運用：依決議可存定存或其他保本方式取得孳息，不宜投入高風險投資。
• 外部查核：基金規模較大的社區，可考慮委請會計師協助年度查核。

賣房子可以拿回公共基金嗎？

不行。依公寓大廈管理條例，區分所有權人對公共基金的權利，隨區分所有權的移轉而移轉，不得因個人事由讓與、扣押、抵銷或設定負擔。換句話說，公共基金屬於「這一戶」而不是「這個人」，屋主賣掉房子，基金權利就跟著房子轉給買方，原屋主不能要求退還，也不能拿來抵扣積欠的管理費。

• 買方角度：買屋前可向管委會查詢社區公共基金餘額，作為評估社區財務狀況的指標之一。
• 賣方角度：交屋前結清管理費與分攤款，避免買賣後產生爭議。
• 租客角度：公共基金與租客無關，租約中若約定由租客繳納管理費，通常不包含額外的公共基金分攤。
• 欠費處理：住戶積欠公共基金或管理費，管委會應依催告與法院程序處理，不得以扣減基金權利代替。

公共基金怎麼移交？建商點交與管委會交接

公共基金的移交有兩個時間點。第一是建商點交：新社區成立管委會後，起造人應把共用部分與附屬設施設備點交給管委會，點交完成並報備後，公庫代收的起造人公共基金才會撥入，管委會應核對金額與相關文件，並在點交紀錄中寫明。第二是每屆管委會改選交接：舊任委員應將公共基金專戶存摺、印鑑、帳簿、憑證與財務報表移交新任委員。

• 交接清冊：列出專戶帳號、截至交接日的餘額、未結案的工程款與預付款項。
• 印鑑變更：新任委員到銀行辦理印鑑與授權人變更，舊任委員應配合。
• 未完成工程：已動用基金但尚未驗收的工程，要附合約與付款進度，避免新屆無從追蹤。
• 拒絕移交：舊任拒不移交時，可依公寓大廈管理條例向主管機關請求協助，必要時循法律途徑處理。

交接最好安排在新舊任委員與監察委員都在場時進行，現場核對存摺與對帳單，簽署交接紀錄並公告。管委會改選交接的完整清單與爭議處理，站上另有專文整理。

公共基金不夠怎麼辦？常見做法與注意事項

屋齡較高的社區常遇到基金不足：建商當年提列有限、住戶長期沒有持續提撥，等到電梯或外牆必須整修時才發現缺口很大。這時可以考慮下列做法，並經區分所有權人會議決議後執行。

• 臨時分攤：工程款不足部分，依應有部分比例或規約約定向住戶一次性收取，可分期繳納降低負擔。
• 調高提撥：檢討每坪提撥金額，讓基金在未來幾年逐步回到合理水位。
• 分期分區施工：外牆、防水等工程可依急迫性分區進行，把支出分散到不同年度。
• 申請補助：各縣市對老舊建物整建維護、電梯增設或公共安全改善有不同補助，資格與程序以當地主管機關公告為準。

工程費用落差很大，例如中型社區的電梯汰換常以數百萬元計，外牆整修依面積與工法可能從數百萬元到上千萬元。以上僅供參考，實際依現場與報價為準。涉及結構補強或外牆安全的工程，請由合格技師評估施作，並把評估報告附在會議資料中，讓住戶理解工程的必要性。