公設點交期限多久？建商移交管委會流程與檢查重點

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

公設點交期限多久？法定時程一次看

公設點交期限，依公寓大廈管理條例的規定，是在管理委員會成立或管理負責人推選、指定之後七日內，由起造人（也就是建商）會同政府主管機關、管委會或管理負責人，到現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認功能正常無誤後，把共用部分、約定共用部分與附屬設施設備移交給社區。檢測不通過或功能有明顯缺陷時，管委會可報請主管機關處理；可歸責建商者，主管機關會命建商修復改善，並在一個月內再會同管委會辦理移交。

在這之前還有一個時間點：新建社區辦妥所有權登記的區分所有權人人數與應有部分比例都過半時，建商應在三個月內召集第一次區分所有權人會議，讓住戶成立管委會或推選管理負責人，並向主管機關報備。也就是說，點交的時鐘是從管委會成立後才開始走，管委會遲遲沒有成立，點交就會一直延後，期間公設多由建商或其委託的物業公司代管。

點交前的準備：管委會先做好四件事

新成立的管委會多半由對建築不熟悉的住戶組成，面對建商準備好的點交資料，很容易被流程推著走。點交前先把分工與目標定好，後面才有辦法逐項把關。

• 成立點交小組：由主委或指定委員擔任窗口，最好有具備機電、建築或工程背景的住戶參與。
• 取得公設清單：比對買賣契約附件、公設配置圖與使用執照，列出所有應點交的空間與設備。
• 決定是否委外：評估社區規模與預算，決定是否聘請第三方驗收單位，並在區權會或委員會中通過預算。
• 確認物業角色：若建商已委託物業公司代管，要釐清物業在點交中代表誰，避免立場混淆。

個人交屋時檢查的是自家的專有部分，公設點交檢查的則是全體住戶共有的設施，兩者流程與責任不同；個人驗屋的時間軸與保留款，可參考站上的預售屋交屋驗屋專文。公設點交的結果會影響整個社區往後多年的維護成本，值得委員們多花時間準備。

建商應移交的文件、物品與公共基金

點交不只是看現場，文件與物品的交接同樣重要。少了竣工圖與管線圖，日後漏水、堵塞或改善工程都很難找到管線位置；少了設備廠商資料，保固期內出問題也不知道要找誰。

• 使用執照謄本與竣工圖說，包含建築、結構及各樓層平面圖。
• 水電、機械設施、消防與各類管線圖說，最好同時取得紙本與電子檔。
• 設施設備使用維護手冊、廠商資料、保固書與保固期限一覽表。
• 公共區域鑰匙、門禁卡、遙控器、機房與管道間鑰匙，並逐支標示用途與數量。
• 設備備品與耗材，例如備用燈具、濾網、磁磚與塗料，依契約約定點收。
• 電梯、消防、發電機、污水處理等設備的維護合約與定期檢查紀錄。

公共基金也是點交的一環。依規定，建商應依工程造價的一定比例提列公共基金，在申請使用執照時先繳交到地方主管機關的公庫代收；等管委會成立、完成公設點交並向主管機關報備後，才由公庫撥付到社區專戶。管委會應確認提列金額的計算基礎與撥付進度，並留意建商代管期間所支出的水電費、管理費如何結算，避免帳目不清。

現場檢測重點：水電、機電、消防與公共空間

法定的檢測項目以水電、機械設施、消防設施及各類管線為主，但住戶最在意的漏水、外牆與公設空間，也應一併列入檢查。下表整理常見的檢查系統與容易出現的缺失，可作為點交小組或第三方單位的清單參考。

停車場的車道坡度、機械車位、排風設備與照度，以及門禁、監視與對講等弱電系統，也是住戶入住後最常反映問題的地方。公設空間如健身房、交誼廳、游泳池，要核對裝修內容、家具設備是否與銷售時承諾一致，並把差異列入缺失清單。

第三方驗收怎麼找？費用與挑選方式

公設點交第三方，是由管委會委託、與建商沒有利害關係的專業單位，以儀器與專業判斷協助檢測並出具報告。法規只要求主管機關會同，並沒有強制聘請第三方，但主管機關的會勘通常聚焦在法定項目，細部缺失仍需社區自己找出來，所以中大型社區多半會委外。

• 看專業資格：機電、消防、結構與建築項目，最好由具相關技師、消防設備師或建築師資格的人員負責或簽證。
• 看檢測工具：是否使用紅外線熱像儀檢查滲水與磁磚空心、以儀器量測照度、電壓與水壓。
• 看報告格式：缺失是否逐項編號、附照片與位置圖，並提出改善建議，方便後續追蹤。
• 看複驗次數：報價是否包含建商改善後的複驗，以及額外複驗如何計費。
• 看獨立性：避免找與建商、營造廠或代管物業有合作關係的單位。

公設點交第三方費用，通常依戶數、樓地板面積、棟數、設備系統數量與檢測深度計價，小型社區約數萬元，大型社區或含外牆全面檢測的案子可能達數十萬元以上，以上僅供參考，實際依現場與報價為準。很多人想找公設點交第三方推薦，比起打聽名單，更實際的做法是邀請兩三家單位到現場簡報，比較檢測範圍、人員資格、報告樣本與複驗條件，再由委員會決議。

缺失追蹤、複驗與保留款

點交的成敗，在於缺失有沒有被確實改善。第一次會勘後，應由管委會彙整一份缺失總表，每一項都有編號、位置、照片、責任歸屬與改善期限，並以書面送交建商，請其回覆改善計畫。

• 分級處理：影響安全與使用的缺失優先改善，外觀類缺失可另訂較長期限。
• 改善後複驗：建商回報完成後，由點交小組或第三方逐項複驗，通過才在總表上註記結案。
• 分批點交：已確認無誤的設施可以先點收，未通過的項目註明保留，避免全部卡住。
• 留存紀錄：會勘紀錄、往來函文與照片完整歸檔，作為日後保固請求的依據。

常聽到的公設保留款，並不是法律規定的制度，而是管委會與建商協商的結果，例如約定建商提存一筆改善押金、由建商出具書面承諾，或延後撥付雙方另行約定的款項；至於建商提列的公共基金，依法是在點交完成並報備後由公庫撥付，不屬於可以談判扣留的保留款。能否爭取到保留款，要看雙方的協商與契約條件，管委會不宜單方面扣留應屬建商的款項，以免衍生爭議。

公設未點交責任：建商拖延或管委會不接怎麼辦

公設未點交責任，可以從兩個方向看。如果是建商拖延，不依規定會同檢測、不移交文件或公共基金，管委會可以發函催告，並報請直轄市或縣市主管機關處理，主管機關可依法要求建商限期改善並予以處分。點交完成前，公設的維護與管理責任仍在建商或其代管單位，相關費用如何負擔，可依代管契約與買賣契約協商。

反過來，如果管委會因為缺失太多而遲遲不接，也有風險：設備保固期可能在拖延中流逝，代管期間的費用與責任界線也會變得模糊。比較好的做法是把無爭議的部分先點收、讓社區開始自主管理，有爭議的部分列明保留、持續追蹤，而不是全部擱置。雙方協商不成時，可以申請調解，或循民事途徑處理。

點交後的接管：保固、維護合約與交接紀錄

完成點交只是社區自主管理的開始。接下來要把各項設備的保固期整理成一覽表，在保固到期前安排全面巡檢，發現問題及時向建商或設備廠商提出；預售屋契約常見的保固期，結構部分與固定建材設備部分年限不同，實際以契約約定為準。

• 重新簽訂維護合約：電梯、消防、機電、清潔與保全等合約，改由管委會簽約並比價。
• 投保公共意外責任險：依社區規模與設施種類，確認保額與承保範圍。
• 建立設備檔案：每項設備的廠牌型號、保固期、維修紀錄與聯絡窗口集中管理。
• 編列年度預算：依設備更新週期提列修繕準備，避免日後大修時臨時加收費用。
• 做好屆期交接：每屆管委會改選時，點交資料、鑰匙與未結案缺失都要書面移交下一屆。

許多社區的公設糾紛，都是在點交多年後才發現當初資料不全或缺失未結案。把點交過程的紀錄當成社區的重要資產妥善保存，下一屆委員才不必從頭摸索，也能在保固期內為全體住戶爭取應有的修繕。