露台要算錢嗎？露台計價方式、權狀登記與約定專用一次看懂

費用與流程　·　最後更新 2026-10-15　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

露台要算錢嗎？先搞懂露台沒有權狀

露台怎麼計價，要先從它的法律性質談起。建築法規上，直上方沒有頂蓋遮蔽的平台稱為露台，有遮蓋的則屬陽台。露台不能辦理附屬建物登記，權狀上不會有露台面積；它通常位在下一層的屋頂或建物退縮處，屬於全體區分所有權人的共用部分，再透過規約約定由特定住戶專用。所以買方就算為露台付了錢，買到的也是「約定專用的使用權」，而不是一塊可以單獨登記、單獨出售的產權。

至於露台要不要算錢，法規並沒有統一規定由誰決定價格，新建案多由建商自行定價：有的含在總價中當作贈送，有的以室內單價打折另外計價。中古屋的露台則不會出現在權狀與實價登錄面積裡，但賣方開價時往往會把它的價值考慮進去，買方要自己判斷值不值得。

• 沒有權狀：露台面積不列入權狀坪數，不能抵押，也不能單獨過戶。
• 使用權綁專有部分：約定專用通常跟著該戶的所有權移轉，買下房子才一併取得。
• 仍受規約約束：用途、裝設物、修繕責任與管理費，要依社區規約辦理。
• 仍屬共用部分：結構與防水層若需大修，可能涉及全體住戶共同決議。

露台、陽台、雨遮、平台的差異比較

這幾種戶外空間常被混為一談，但登記與計價方式差很多。依現行登記規定，民國 107 年 1 月 1 日以後申請建造執照的建物，屋簷、雨遮不再測繪登記，附屬建物以陽台為主；露台則不屬於可登記的附屬建物。下表整理常見差異，實際仍以個案契約與規約為準。

簡單分辨的方法：看權狀上有沒有這塊面積，再看頭頂有沒有遮蓋。有登記又有頂蓋的是陽台；沒有登記又沒有頂蓋、人可以走出去使用的，多半就是露台或平台。看房時若代銷人員把露台說成陽台，要請對方指出它在權狀附表或約定專用圖說上的位置。

約定專用是什麼？露台使用權從哪裡來

約定專用是公寓大廈管理的概念：原本屬於全體住戶的共用部分，經由規約或區分所有權人會議決議，約定只給特定住戶使用。露台、一樓前後院、屋頂平台、部分停車空間，都是常見的約定專用標的。新建案通常在起造時就由建商擬定規約草約，並附上標示專有、共用與約定專用部分的圖說，買方簽約時一併同意。

• 新成屋與預售屋：看契約附件的規約草約與約定專用圖說，確認露台位置、範圍與面積是否標清楚。
• 中古屋：向管委會索取現行規約，確認露台是否已依規約約定專用，而非只是前屋主自行占用。
• 早期公寓：若沒有規約，可能只有住戶之間的分管協議，效力與範圍要請地政士或律師協助判讀。
• 繼受效力：依規約約定的專用權，原則上會隨房屋移轉給新屋主，但規約若經合法程序修正，內容也可能改變。

露台價格怎麼算？建商常見的計價方式

露台的計價沒有固定公式，常見做法大致分成三種。不論哪一種，比價時都要把露台的價值拆出來看，才知道室內每坪實際付了多少。下列方式僅為市場常見做法的整理，實際依建案與契約為準。

• 贈送：契約寫明露台為約定專用、不另計價，價值已隱含在總價或室內單價中。
• 打折計價：以室內單價乘上某個折數，再乘以露台面積，折數由建商自訂，各案差異大。
• 另立價款：在契約中單獨列出露台約定專用的價款，與房屋、車位價款分開。
• 併入特定戶型：露台大的戶別整體單價較高，沒有單列露台價格，需自行比較同棟戶別。

舉例來說，若露台約 6 坪、建商以室內單價的三成計價，等於多付了約 1.8 坪室內面積的價格；若是以一半計價，就是約 3 坪。這樣換算後，就能和沒有露台的戶別比較：多出的露台使用權，對你的生活值不值得這個價差。露台面積多以圖面計算，交屋時可以現場丈量核對。

簽約前要確認的露台條款

露台的爭議多半發生在交屋後：面積和當初說的不一樣、管委會要求另收費用、想裝遮陽設施被禁止，或漏水時互推責任。這些問題大多可以在簽約前透過契約與規約條款釐清。預售屋契約的內容依內政部公告的定型化契約應記載事項辦理，相關規定可能隨時間調整，請以最新版本為準。

• 位置與面積：約定專用圖說是否標明露台範圍、尺寸與面積，計算基準是圖面還是實測。
• 是否計價：契約有無寫明贈送或價款金額，價款是否另列，不要只出現在代銷的口頭說明。
• 使用限制：規約對露台的用途、可設置物件、植栽載重、噪音與開放時間有無規定。
• 管理費：露台面積是否另收管理費或使用費，收費基準如何。
• 修繕責任：日常清潔、排水孔堵塞、防水層損壞時，各由誰負擔費用。
• 保固內容：露台防水與排水是否在建商保固範圍內，保固期多長。

露台可以加蓋嗎？違建風險與使用限制

許多人買有露台的房子，是想加蓋成一間房或陽光屋，但這是風險最高的做法。在露台搭建固定頂棚、砌牆、加裝鋁窗封閉，通常屬於未經許可的增建，可能被查報為違章建築並要求拆除；同時也可能違反規約，影響建物外觀、增加結構載重，或阻礙消防救災與避難動線。各縣市對既存違建、新違建的處理方式不同，但新建的違建一般都會被要求處理。

• 一般可行：可移動的戶外家具、落地遮陽傘、盆栽與移動式花架，注意不要堵住排水孔。
• 需先確認：可收式遮陽篷、輕量棚架、固定式花台，先查規約並詢問管委會與建管單位。
• 不建議：砌牆、加裝鋁窗封閉成室內、加設固定屋頂或鋼構，屬增建且易引發爭議。
• 要注意載重：大型植栽、覆土花園與水池重量可觀，請由專業人員評估樓板載重與防水。

露台的鋪面、排水與防水做法，可以參考站上的露台設計專文；這裡要提醒的是，任何會碰到防水層或結構的施工，都要先和管委會確認責任歸屬，避免日後漏水時被認定是住戶自行施工造成的損害。

中古屋的露台：權利怎麼確認

中古屋的露台最容易出現認知落差。由於露台不在權狀上，實價登錄的面積也不會顯示，賣方廣告寫的「送露台」「露台 8 坪」都需要自己查證。若前屋主已經在露台加蓋，買方接手後也會一併承擔被查報的風險。

• 查規約：確認露台是否明文約定由這一戶專用，以及使用限制。
• 查圖說：比對竣工圖或約定專用圖說，看露台範圍和現況是否一致。
• 查現況：露台上是否已有加蓋、封窗或固定棚架，是否曾被通報違建。
• 查紀錄：詢問管委會露台是否曾漏水、修繕費用怎麼分攤、有無鄰戶抗議紀錄。

若查不到規約或約定專用的依據，露台可能只是前屋主長年自行使用，法律上仍屬共用部分。這種情況下，其他住戶日後可以透過區分所有權人會議重新決定使用方式，買方應把這個不確定性納入評估，必要時請地政士或律師協助確認權利狀態。

露台的維護責任與費用分攤

露台長期日曬雨淋，防水層與排水孔是最常出問題的地方。因為露台屬於共用部分、但由特定住戶專用，修繕責任常常引起爭議。常見的分攤原則是：約定專用的住戶負責日常清潔、排水孔清理與自行設置物件的維護；防水層老化、結構裂縫等重大修繕，則依規約或區分所有權人會議決議處理。

露台漏水往往影響的是樓下住戶的天花板，發現樓下有水痕時，先清理排水孔、移開堆放物，並通知管委會與樓下住戶一起勘查。防水工程請交給專業廠商施作，施工完成後做試水測試，費用分攤則依規約處理，避免事後爭議。