坪數怎麼算？房屋權狀、透天與樓中樓坪數算法整理

空間設計　·　最後更新 2026-10-21　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

坪數怎麼算：房屋坪數由哪三塊組成

坪數怎麼算？一間大樓或公寓住宅在權狀上的總坪數，是主建物、附屬建物與共有部分三塊加起來的結果：主建物是室內居住空間，附屬建物多半是陽台這類附屬在主建物外的空間，共有部分則是依持分分攤到每戶的公共設施。如果只是要算一個房間，則是量長和寬，以公尺相乘後除以3.3058。以下以一般原則說明，實際以權狀與地政資料為準。

上表數字是示意，用來說明計算關係，不代表任何建案的實際配置。可以看到同樣號稱「三十多坪」的房子，真正在門內的主建物只有約21坪，這就是為什麼看屋時一定要拆開來看，而不是只問總坪數。有車位的物件，車位可能登記在共有部分裡，也可能有獨立權狀，算法各案不同，車位的細節站上另有專文說明。

權狀上的主建物、附屬建物與共有部分

建物所有權狀與建物登記謄本上的面積，都是以平方公尺登記，到小數點後兩位，不會直接寫坪。要換成坪，把平方公尺數乘以0.3025，或除以3.3058。主建物欄通常會依樓層分列，例如「第七層」若干平方公尺；附屬建物會註明用途，例如陽台；共有部分則會列出一個總面積和一個「權利範圍」分數。

• 主建物：各層面積相加，乘0.3025就是主建物坪數。
• 附屬建物：依用途分列，陽台最常見，同樣乘0.3025換坪。
• 共有部分：總面積乘以權利範圍，才是分攤到你這戶的面積，例如總面積2,400平方公尺、權利範圍千分之12，分到28.8平方公尺，約8.71坪。
• 同一棟可能有好幾筆共有部分，例如一般公設與停車空間分開登記，要逐筆乘上權利範圍再加總。

雨遮、花台、露台等項目要不要登記、算不算進坪數，會因建物取得使用執照的年代與當時規定而不同，新舊物件差異很大。看到附屬建物裡有雨遮或花台時，知道它是登記面積的一部分即可，不要把它當成可以使用的室內空間來規劃。

公設比與室內實坪怎麼算

公設比的基本算法是共有部分面積除以權狀總面積。以上面的示意數字來說，28.80除以108.14約26.6%，代表每100坪的權狀面積裡，約有26.6坪是公共設施分攤。若共有部分裡包含車位，有些人會把車位扣掉再算，有些人不扣，兩種算法得出的公設比可能差好幾個百分點，比較時先問清楚算法。

• 公設比＝共有部分÷權狀總面積。
• 主建物比＝主建物÷權狀總面積，數字越高，門內空間在總坪數裡的占比越高。
• 室內實坪：主建物登記時外牆量到外緣、與鄰戶共用的牆量到中心線，含有牆體本身，門內能鋪地板的淨面積還會再少一些。
• 陽台是附屬建物，能使用但不算室內，規劃家具時另外計算。

想知道室內實際有多少坪，最可靠的方法是到現場量。把每個房間的長寬量出來各自換坪後加總，通常會比主建物坪數少，差距大小取決於隔間多寡與牆的厚度：隔間越多、外牆越厚，差得越多。例如示意中主建物約21坪，現場量到的室內淨面積可能只有19坪左右，這不代表登記有問題，而是量法不同。

透天坪數：土地坪與建坪的差別

透天坪數怎麼算，和大樓最大的不同是要看兩張權狀。土地所有權狀記載的是基地面積，也就是「土地坪」，代表你擁有多大的地；建物所有權狀記載的是房子本身，也就是「建坪」，是各樓層面積加上屋頂突出物與陽台等附屬建物的總和。透天開價常說「地30坪、建80坪」，指的就是這兩個數字。

• 土地坪：土地權狀面積乘以權利範圍，單獨所有時權利範圍是全部。
• 建坪：一樓到頂樓各層面積加總，再加上屋頂樓梯間這類屋頂突出物與陽台。
• 示意：土地30坪，一樓建築面積18坪、蓋四層共72坪，加屋突約3坪、陽台約4坪，建坪約79坪。
• 土地坪通常大於一樓面積，因為依規定要留設法定空地，前院或後院就是這樣來的。

一塊地能蓋多大的一樓，受建蔽率限制；總共能蓋多少樓地板面積，受容積率限制，兩者都依土地使用分區與當地都市計畫規定，不同地段差很多，數字以地方主管機關公告為準。社區型透天若有共用道路或中庭，也可能出現共有持分，同樣要乘上權利範圍。

樓中樓、夾層的坪數怎麼算

樓中樓坪數怎麼算，先分清楚是「真樓中樓」還是「夾層屋」。建造時就設計成上下兩層、兩層樓板都經合法申請的樓中樓，兩層面積都會登記在主建物裡，坪數就是上層加下層；挑空的區域沒有樓板，不計入面積，所以挑空做得越大，登記坪數反而越少。

• 合法樓中樓：權狀主建物會分列兩個樓層的面積，加總就是室內坪數的基礎。
• 挑空區：上方沒有樓板的部分不計坪，但會讓空間感變大。
• 事後加做的夾層：常見於挑高約3.6公尺的小坪數物件，夾層樓板通常沒有登記，不在權狀坪數內。
• 合法夾層：依建築法規，夾層面積有一定限制，且須在建造時申請，具體條件以主管機關規定為準。

看到「實坪10坪、可做夾層變20坪」這類說法時要特別小心：權狀坪數仍是10坪，多出來的夾層面積不會出現在權狀上，交易計價與未來轉手時也不一定被承認，而且自行加設夾層可能涉及違規使用。是否能做、能做多大，請先向建築師或地方主管機關確認，結構安全由結構技師或建築師評估。

單一房間坪數：長×寬換坪

房間坪數怎麼算最簡單：量出房間內的長和寬，換成公尺相乘得到平方公尺，再除以3.3058，或乘以0.3025。例如一間3.6公尺乘3.0公尺的臥室，面積10.8平方公尺，約3.27坪；4.2公尺乘3.3公尺的主臥，約13.86平方公尺，約4.19坪；3.0公尺乘2.8公尺的小孩房，約8.4平方公尺，約2.54坪。

• 長寬請統一換成公尺再相乘，若用公分相乘，得到的是平方公分，要除以33,058。
• 量的是牆面到牆面的淨距離，不含隔間牆本身的厚度。
• 房間不方正時拆成幾個矩形分別計算，再加總。
• 把所有房間、客廳、廚房、浴室與走道的坪數加起來，就是室內實坪的估算值。

單一房間的坪數是看家具放不放得下的依據，和權狀上的主建物坪數是兩回事。房間的長寬組合與現場丈量技巧、牆面與天花板這類裝潢施作面積的算法，站上另有專文說明；需要快速換算時，也可以使用站上的坪數計算工具。

看屋時用平面圖估坪數

看屋時手上通常只有一張平面圖，也可以用來估坪數。先找圖上的比例尺：一比一百代表圖上1公分等於現場1公尺，一比五十代表圖上1公分等於現場50公分。用尺量出房間在圖上的長寬，換回實際公尺數後相乘，就能得到該房間的大約面積。

• 先確認圖上有沒有標註實際尺寸，有標註時以標註數字為準，不要用尺去量影印後縮放過的圖。
• 銷售用的家具配置圖常是示意，家具可能畫得比實際小，空間看起來會比較寬。
• 把各房間估出的面積加總，和權狀主建物坪數比較，差距合理大約就是牆體與管道間的面積。
• 若需要較精確的格局與面積，可以向地政事務所申請建物測量成果圖，上面有各層的平面形狀與面積。

平面圖估出來的坪數只能當看屋時的比較工具，用來判斷這間房子的主臥是不是比另一間大、客廳夠不夠放一組沙發。真正要下斡旋或簽約時，坪數仍以權狀與地政資料為準；要規劃裝潢時，則以現場丈量為準。