公設比怎麼算？實坪換算、一般範圍與多少算合理

費用與流程　·　最後更新 2026-10-15　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

公設比怎麼算？一個公式加一個算例

公設比的計算公式是：公設比＝共有部分坪數 ÷ 權狀總坪數，再換算成百分比。這裡的「共有部分」就是一般說的公設，包含大廳、樓梯間、電梯間、機房、地下室車道、管委會空間等，由全體住戶依持分共同所有；「權狀總坪數」則是建物所有權狀上主建物、附屬建物與共有部分三者加總後的數字。換句話說，公設比反映的是你買下的總坪數裡，有多少比例是和鄰居共用、不在自家門內的面積。

舉例來說，一戶權狀總坪數 30 坪，其中主建物 18.5 坪、陽台 1.5 坪、共有部分 10 坪，公設比就是 10 ÷ 30，約 33.3%。如果共有部分裡含有一個登記在公設內的車位，例如車位持分 3 坪，扣掉車位後公設剩 7 坪、權狀剩 27 坪，不含車位的公設比約為 7 ÷ 27，約 25.9%。同一戶房子可以算出兩個數字，比較不同物件時，務必確認對方用的是哪一種算法。

• 取得建物登記謄本或權狀，找出主建物面積、附屬建物的用途與面積，以及共有部分的建號與權利範圍。
• 共有部分常以「總面積 × 持分比例」表示，要自己相乘換算成平方公尺，再除以 3.3058 換算成坪。
• 把主建物、附屬建物與共有部分加總就是權狀總坪數，再用共有部分除以總坪數得到公設比。
• 若共有部分另有一筆專供停車使用的持分，再扣除車位重算一次，得到不含車位的公設比。

權狀坪數拆開看：哪些算實坪、哪些不算

權狀坪數、主建物等名詞的完整定義，可另外參考坪數種類的說明；這裡只聚焦一件事：權狀上的每一筆面積，哪些真的在你家門內。下表把常見項目逐一拆開，看謄本時可以對照。

要注意的是，主建物也不等於能鋪地板的面積。主建物量測時包含外牆、分戶牆、柱子與部分管道間所佔的空間，實際可用的室內淨面積還會再少一些，牆厚、柱子多或外凸窗台多的物件，差距更明顯。裝修估價時，木地板、油漆與系統櫃多以現場實際丈量為準，不要直接拿權狀坪數去估工料。

實坪怎麼算？從權狀坪數反推室內坪數

最常見的實坪算法是：室內實坪約等於主建物坪數；想把陽台也算進可使用面積，就用主建物加上陽台。手上沒有謄本、只看得到廣告上的權狀坪數與公設比時，可以用「權狀坪數 ×（1－公設比）」粗估，但這個結果會把陽台、雨遮一起算進去，數字通常偏大，只能當作初步篩選的參考。

反過來，如果你已經知道全家需要多大的室內空間，可以用「需要的實坪 ÷（1－公設比）」估算該找多少權狀坪數的物件。下表以不含陽台與車位的情況試算，數字取到小數點後一位。

以居住尺度來想，實坪 20 坪大約能規劃客餐廳一體加兩到三間臥室、一到兩套衛浴；實坪 15 坪多是兩房或一房一廳加書房；實坪 12 坪則以一房一廳或大套房為主。能隔出幾房還要看格局是否方正、柱位與走道佔多少，同樣的實坪，長條形或斜角多的格局，可用面積會明顯打折。

實坪單價怎麼算？和權狀單價的換算

房屋廣告與實價登錄最常見的是「權狀單價」，也就是扣除車位價格後的總價，除以扣除車位面積後的權狀坪數。實坪單價則是把同一個總價除以室內實坪，用來比較公設比不同的物件，每坪室內空間實際花了多少。公式是：實坪單價＝房屋總價（不含車位）÷ 主建物坪數；只知道公設比時，可以簡化成實坪單價約等於權狀單價 ÷（1－公設比）。

• 公設比 10%：實坪單價約為權狀單價的 1.11 倍。
• 公設比 25%：實坪單價約為權狀單價的 1.33 倍。
• 公設比 30%：實坪單價約為權狀單價的 1.43 倍。
• 公設比 35%：實坪單價約為權狀單價的 1.54 倍。
• 公設比 40%：實坪單價約為權狀單價的 1.67 倍。

這也說明了兩個權狀單價相近的物件，換算實坪後可能差一大截。比較時有三個細節要先對齊：總價是否已經扣除車位價格、主建物坪數有沒有把陽台算進去、公設比是含車位還是不含車位。實價登錄的車位多半會另外揭露價格與面積，先把車位拆出來，再用主建物坪數去除，算出來的數字才有比較意義。

公寓、華廈、大樓的公設比一般是多少？

公設比高低和建築型態直接相關。樓層越高，需要的電梯、安全梯、機電與消防空間越多，大樓還常設有大廳、管理室與休閒設施，公設比自然較高。下表是市場上普遍觀察到的範圍，個案差異很大，僅供參考。

近年新建的電梯大樓，因為高樓層建築依法需要的安全梯、緊急用昇降機、機電與消防設備空間較多，加上社區常規劃健身房、交誼廳、閱覽室等設施，公設比三成以上相當普遍，部分建案接近四成。小坪數產品因為每戶分攤到的大廳、梯廳比例較高，公設比也容易偏高；同一棟大樓裡，不同坪數的戶別公設比也可能不同。

車位算公設嗎？含車位與不含車位的公設比

車位怎麼登記，是公設比數字最容易失真的地方。許多大樓的法定停車位是登記在共有部分，以持分方式取得，權狀上看不到一個獨立的車位項目，而是混在公設面積裡；少數增設或獎勵停車位則可能有獨立權狀。若不把車位拆開計算，有買車位的人公設比會被拉高，沒買車位的人也可能分攤到車道等停車相關空間。

• 看謄本：共有部分若有一筆權利範圍專供停車使用，就是車位持分，計算時可以拆出來。
• 看契約：問清楚車位面積多大、是否含車道分攤，以及車位編號、位置與尺寸。
• 看實價登錄：比較周邊行情時，確認總價與坪數是否都已扣除車位。
• 沒買車位：可詢問建商或代銷，共有部分是否仍分攤到車道或停車空間。

公設比有上限嗎？法規現況與修法方向

目前國內法規並沒有直接規定住宅公設比的上限，公設比是建築設計、法定必要設施與建商規劃共同決定的結果。外界常討論的公設比過高問題，主要來自三個面向：高樓層建築本身必要的安全梯、機電與消防空間；社區休閒設施的規劃多寡；以及車位、車道等面積如何分攤與登記。

主管機關近年曾提出檢討方向，例如避免車位面積灌入公設、檢討機電與消防設備空間的計算方式，目標是讓新建案的公設比下降，並提到需配合修正公寓大廈管理條例等相關規定。這類修法牽涉多部法規與施行日期，比較建案時請以內政部與地政機關公告的最新內容為準，不要只憑口頭說明判斷。

另一個常被搜尋的名詞是「銷坪係數」，這是建商估算可銷售坪數時使用的係數，大致是可銷售總坪數與容積樓地板面積的比值。係數越高，代表同樣的容積能賣出越多坪數，其中通常包含公設、陽台與車位等計價面積；各家定義略有差異。對屋主來說，看懂自家的公設比與主建物坪數，比追這個係數更實用。

公設比多少算合理？看屋時的判斷清單

公設比沒有一個放諸四海皆準的合理數字，要放在同類型、同屋齡、同區域的物件中比較。大致來說，公寓在一成以內、華廈在兩到三成、電梯大樓在三成到三成五之間，屬於常見範圍；大樓超過三成五到四成就算偏高，應該弄清楚多出來的公設是哪些空間。公設比低也不一定比較好，有些是管理與安全設施較少，日後的維護品質與生活便利性要一起衡量。

• 公設內容：列出大廳、健身房、交誼廳、屋頂花園等設施，評估是否實用、管理費能否長期負擔。
• 必要空間：安全梯、機房、管道間屬於法定或必要設施，不宜為了壓低公設比而犧牲。
• 車位分攤：確認公設比是否含車位，以及車道面積如何分攤。
• 附屬建物：看陽台大小與舊屋是否登記雨遮，判斷主建物占權狀的比例。
• 實際丈量：看屋時帶雷射測距儀量幾個主要空間，對照格局圖評估室內淨面積。