房屋保固證明書是什麼？新屋結構15年、設備1年保固範圍

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

房屋保固證明書是什麼？

房屋保固證明書，是建商在交屋時交給買方的書面憑證，預售屋契約應記載事項稱為房屋保固服務紀錄卡，明定賣方應於交屋時出具，載明哪些部分保固、保固多久、從哪天起算、出問題時怎麼報修。常聽到的防水保固書則是另一種文件，多半由防水工程或裝修業者在施工完成後出具，針對特定區域的防水施工提供保固。兩者性質不同，但都在回答同一件事：房子出現問題時，誰要負責修、在什麼期限內免費修。

購買預售屋時，內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項已經規範了保固期限與範圍，建商不能在契約中把期限約定得更短。新成屋由建商直接出售時，多數也會比照提供保固，但具體內容要以買賣契約與保固文件為準。中古屋則通常沒有建商保固，只能依買賣契約與民法的瑕疵擔保主張權利。

• 建商的房屋保固：針對整棟建物與專有部分，依契約提供結構與建材設備的保固。
• 防水保固書：防水工程完成後，施工業者就施作範圍提供的保固，期限依約定。
• 設備原廠保固：熱水器、廚具、衛浴設備等，可能另外附有製造商的保固卡。
• 裝潢工程保固：交屋後自行找設計師或工班裝修的部分，由裝修業者負責保固。

結構15年、固定建材設備1年：保固範圍對照

預售屋的保固分成兩大類。結構部分，例如基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆與涉及結構的雜項工作物，由賣方負責保固十五年；固定建材及設備部分，例如門窗、粉刷、地磚等，保固一年。這是契約應記載的最低標準，建商願意提供更長的保固當然可以，但不能少於這個期限。

實務上最常產生爭議的是漏水。依主管機關的說明，結構部分造成的漏水由賣方保固十五年，固定建材及設備造成的漏水保固一年；建商若在保固項目中另外列出漏水保固，期限也不得少於對應的結構或建材設備期限。因此看到契約只寫漏水保固一年時，要先確認漏水的來源屬於哪一類。

防水保固書怎麼看：漏水保固的常見約定

防水保固書最常出現在兩個情境：一是建商交屋時，針對屋頂、外牆或浴室防水另外出具的保固文件；二是屋主自行找防水業者施工，完工時拿到的保固書。後者的保固期限沒有統一規定，從一年到數年都有，與工法、材料等級和施工範圍有關，拿到時要逐項核對，不要只看年限數字。

• 施工範圍：寫明是哪一間浴室、哪一面外牆或屋頂哪個區域，範圍越具體越好。
• 工法與材料：防水層種類、塗刷層數或厚度，作為日後判斷是否施工不良的依據。
• 保固起算日與期限：以完工驗收日起算較常見，到期日最好直接寫出年月日。
• 保固內容：漏水時是否包含拆除、重做防水與恢復原有磁磚，還是只負責局部修補。
• 除外條款：哪些情況不保固，例如天災、結構變形、其他工程破壞防水層。
• 報修方式：聯絡窗口、通知方式與到場處理的時間約定。

特別要注意除外條款寫得是否過寬。若保固書寫著「任何外力造成者不保固」卻沒有說明範圍，日後很容易被拿來推責。比較合理的寫法是具體列出天災、人為破壞、他人施工損傷等情形，並約定由誰負責判定原因。

保固從哪天開始算？交屋與公設點交

依預售屋買賣定型化契約應記載事項，保固自買方完成交屋日起算；若有可歸責於買方的原因導致延後交屋，則自賣方通知交屋日起算。保固起算日決定了一年與十五年的截止時間，交屋當天簽收的文件、鑰匙點交紀錄都要妥善保存。

• 專有部分：以個別住戶的交屋日為準，交屋文件上的日期就是重要依據。
• 共用部分：大樓公共設施通常需要點交給管理委員會，點交過程與日期影響公設保固的主張。
• 固定建材設備一年：交屋後第一年是發現門窗、磁磚、排水等問題的關鍵期，要密集檢查。
• 隱藏性瑕疵：有些漏水或裂縫要經過颱風、地震或一個雨季才會出現，發現後要盡快書面通知。

交屋後若馬上進行裝潢，建議在施工前先請建商就已發現的瑕疵完成修繕，或至少拍照記錄現況並以書面通知建商。一旦裝潢工程介入，日後再出現問題時，建商很可能主張是裝修造成，舉證難度大幅提高。

拿到保固證明時要核對的重點

交屋時拿到的保固文件，名稱可能是保固證明書、保固服務卡或保固手冊。不論名稱為何，簽收前都應該逐項核對，與買賣契約內容不一致的地方，要當場提出並請建商書面確認。

• 建物資訊：門牌地址、戶別、買方姓名是否正確，避免日後報修時對不上。
• 保固起算日：是否與實際交屋日一致，結構與建材設備兩類的到期日是否分別載明。
• 保固範圍：是否涵蓋契約約定的所有項目，是否有契約沒提到的除外條款。
• 報修窗口：客服電話、電子郵件或線上報修方式，以及受理後的處理時間。
• 附件清單：設備保固卡、使用手冊、管線配置圖與防水施工紀錄是否一併交付。

管線配置圖與防水施工紀錄常被忽略，卻是日後裝修與抓漏時最有用的資料。知道牆內水管、電管怎麼走，釘掛畫作、裝設吊櫃時才不會打到管線；知道浴室防水做到多高，改裝時才能避免破壞原有防水層。

發現問題怎麼報修：流程與蒐證

保固期間內發現問題，報修時最重要的是留下書面紀錄。口頭打電話給客服雖然方便，但如果對方遲遲沒來處理，事後很難證明你在保固期內就已經通知。建議每次報修都以電子郵件、線上表單或存證信函等可留存的方式進行。

• 拍照錄影：拍下裂縫、水漬、發霉或損壞的位置，旁邊放尺或硬幣作為尺寸參考，並記錄日期。
• 書面報修：寫明戶別、問題位置、發現日期與現況，附上照片，要求建商安排到場檢查。
• 到場會勘：建商人員到場時在場陪同，請對方說明原因與處理方式，並在會勘紀錄上簽名。
• 確認修繕方式：施工前確認修繕範圍、工期，以及修繕過程造成的損害由誰恢復。
• 完工驗收：修好後觀察一段時間，特別是漏水問題，最好經過一次大雨確認不再滲漏。

哪些情況不在保固範圍內

保固不是任何問題都免費修。一般來說，因天災、使用不當、自然耗損或屋主自行變更造成的損壞，不在建商保固範圍內。了解除外情況，可以避免在報修時與建商各說各話，也能提醒自己在裝修時保護原本的保固權益。

• 自行裝修變更：拆牆、移動廚房衛浴、更換管線或重做防水，被改動的部分通常不再由建商保固。
• 使用不當：排水孔被異物堵塞、門窗暴力開關、地板長期泡水等人為因素造成的損壞。
• 自然耗損與消耗品：燈泡、矽利康老化、濾網、門擋等使用後正常損耗的物品。
• 超出設計標準的天災：遠超過建築設計標準的地震、颱風或淹水，責任認定需要專業鑑定。

比較容易起爭議的是「裝修後才出現的漏水」。例如屋主重做浴室後樓下漏水，建商可能主張是裝修破壞了防水層；但如果漏水點在未施工的外牆或樓板，責任仍可能在建商。這時需要專業抓漏或鑑定釐清漏水來源，費用依檢測方式約數千元到數萬元不等，僅供參考，實際依現場與報價為準。

建商拒絕保固或已經解散怎麼辦

建商拖延或拒絕修繕時，先以存證信函具體說明問題、引用契約保固條款，並給予合理期限要求處理。仍無回應時，可以向縣市政府的消費者保護官申訴，或向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解；涉及金額較大或結構問題，則可請法律專業人士評估是否提起訴訟，並依民法的瑕疵擔保請求修補、減少價金或損害賠償，這類權利有時效限制，不宜拖延。

• 建商仍存在但拒修：保留所有報修紀錄，透過消保申訴、調解或訴訟主張權利。
• 建商公司解散清算：查詢公司登記狀態，在清算期間向清算人申報債權或主張權利。
• 查明施工單位：了解實際承造的營造廠與各分包工程，必要時請教專業人士是否有其他求償對象。
• 公共部分問題：由管理委員會統一對建商主張，住戶各自處理容易力量分散。

建商一旦解散，保固權利實際上很難完全落實，這也是為什麼交屋後第一年要把握時間密集檢查、儘早報修。買房時查詢建商過去的完工案件與保固處理口碑，以及在交屋驗收時把問題一次列清楚，都是降低日後風險的實際做法。