房東賣房子租客要搬嗎？買賣不破租賃與提前收回規定

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

房東要賣房子要我們即刻遷離，可以不搬嗎？

房東要賣房子要求我們即刻遷離我可以不搬嗎？如果你手上是一份還在租期內的定期租約，答案多半是可以不搬。民法有「買賣不破租賃」的原則：出租人把房屋交付給租客後，即使所有權移轉給別人，租賃契約對新屋主仍然繼續存在。換句話說，賣房子是房東和買方之間的交易，不會讓租客原本的居住權利自動消失。

房東口頭說「下個月就要交屋，你們這週要搬走」，在法律上通常沒有強制力。真正會影響你能不能續住的，是三件事：租約有沒有約定租期、有沒有寫提前終止的條款，以及租約是否屬於法律排除的例外情形。先把這三點弄清楚，再決定要堅持住到租期結束，還是談條件提前搬。

• 先找出租約正本，確認起訖日期、租金、押金金額與有無提前終止條款。
• 不要當場答應搬遷日期，也不要在對方準備的文件上簽名，回家看清楚再說。
• 把房東通知的內容留存下來，例如通訊軟體訊息截圖、通話後自己整理的紀錄。
• 照常依約繳交租金，避免讓對方有欠租理由主張終止租約。

買賣不破租賃怎麼運作：新屋主承接原租約

買賣不破租賃的意思是，新屋主在取得所有權時，同時「接手」出租人的地位。原本約定的租金、租期、修繕分工、可否養寵物等條件，原則上都照舊，新屋主不能片面調漲租金或縮短租期。租客收到原房東或新屋主的書面通知、確認所有權確實已經移轉後，之後的租金就改付給新屋主。

這個原則有一個重要例外：沒有經過公證的不動產租約，如果租期超過五年，或者根本沒有約定期限，就不適用買賣不破租賃。常見的情況是只有口頭約定、沒有寫租期，或者租約到期後雙方沒有續約，房東仍繼續收租，變成不定期租賃。遇到這類情形，新屋主未必受原租約拘束，租客的談判籌碼就會變小。

押金是最容易起爭議的地方。實務上常見見解認為，押金是交付給原房東的，新屋主如果沒有實際從原房東手中收到這筆錢，未必要負責返還。因此在房子成交、移轉的階段，租客最好主動要求原房東與新屋主以書面確認押金的去向：是一起移交給新屋主，還是由原房東先退還給你，再由你和新屋主另外處理。

租約裡有沒有提前終止條款？先看這一條

定期租約原則上雙方都要遵守到期日，但內政部公告的住宅租賃契約應約定事項，允許雙方事先約定租期中能否提前終止。若租約明確寫了「得提前終止」，一方要提前結束時，應在終止前一個月通知對方；沒有依約通知的一方，要賠償對方最高不超過一個月租金的違約金。若租約沒有寫可以提前終止，房東就不能只因為要賣房子而片面解約。

• 有寫可提前終止：房東仍要給至少一個月的通知期，不能要求你當天或當週就搬。
• 只寫租客可以提前終止：這項權利只屬於租客，房東不能反過來援用。
• 完全沒提到提前終止：房東要提前收回，只能和你協商，或符合法律列舉的事由。
• 寫了「出售時租約自動終止」之類的條款：可能違反應約定事項或不利於租客，有爭議時可申請調處或請律師判斷。

另外要分辨租約是否已經到期。租期屆滿後如果房東表示不續租，租客原則上就要依約返還房屋；但如果到期後雙方沒有表示反對，房東也持續收租，就可能轉為不定期租賃。不定期的房屋租賃依土地法規定，出租人只有在法律列舉的情況下才能收回，例如收回自住或重新建築，新屋主若主張自住，通常會引用這一項。

房東可以提前收回的法定事由與通知期

適用租賃住宅市場發展及管理條例的住宅租約，出租人能在租期中提前終止的情形是法律列舉的，而且大多要事先以書面通知並附上事證。從下表可以看出，「房子要出售」並不在法定事由內，房東若沒有約定提前終止條款，就只能用協商的方式請租客提前搬離。

房東想協議提前搬遷：補償怎麼談

多數房東賣屋時，買方希望交屋時沒有租客，房東就會主動找租客協商。租客沒有義務一定要同意，但如果你本來就有搬家的打算，或新屋主的條件讓你不想續住，談一個雙方都能接受的方案往往比僵持更省力。協商重點在於搬遷時間夠不夠找房，以及搬家產生的實際成本由誰負擔。

• 搬遷時間：至少保留一到兩個月找房與搬家，期限太短可以要求延後。
• 租金減免：協商期間的最後一兩個月租金減半或免收，是常見的談法。
• 搬家費用：可以請房東負擔搬家公司費用，或以固定金額補貼。
• 押金退還：約定點交當天或幾個工作天內全額退還，並寫明可扣除的項目。
• 新家仲介費與重複租金：新舊住處重疊的租金，也可以列入補償討論。

補償金額沒有法定標準，常見談法從半個月到數個月租金都有，也有人改以實際搬家支出核實補貼，僅供參考，實際依雙方協商與個案狀況為準。決定接受後，務必簽訂書面的提前終止協議，內容寫明終止日期、點交方式、押金與補償的金額和給付時間，以及雙方就這份租約不再有其他請求，避免事後各說各話。

賣屋期間的帶看與隱私：租客可以怎麼約定

房子在租期內上市，仲介帶看是租客最常遇到的困擾。租賃期間，房屋由租客占有使用，房東或仲介要進入室內，原則上應先取得租客同意，不能自己拿備用鑰匙開門帶人看屋。租客也可以基於配合的善意，主動提出可以帶看的時段與條件，讓雙方都比較好安排。

• 約定固定帶看時段，例如每週兩個晚上或週末某個時段，並要求至少提前一天通知。
• 要求帶看時租客或家人在場，不同意把鑰匙交給仲介自行進出。
• 拒絕拍攝私人物品、證件、臥室細節或可辨識住戶身分的畫面上網刊登。
• 貴重物品、文件與藥品先收進上鎖櫃子，避免帶看人數多時遺失。
• 帶看造成的地板髒汙或物品損壞，請房東或仲介負責處理。

帶看頻率太高、時間太晚，已經影響到正常生活時，可以用書面方式向房東表達，並把配合條件寫下來。若房東為了加速賣屋而刻意製造不便，例如停止修繕、拖延處理故障，租客仍可依租約與修繕責任要求房東處理，不因房子在賣就失去權利。

房東收回房子注意事項：合法流程與禁止行為

從房東的角度看，想在賣屋前收回房子，最穩當的路徑是：先檢查租約是否有提前終止條款，有的話依約以書面通知並遵守一個月通知期；沒有的話就和租客協商，談妥後簽書面協議。若符合法定提前收回事由，也要依規定期間以書面通知並附上事證，必要時以存證信函寄送，留下通知的證明。

• 不可以換鎖、斷水斷電、搬走租客物品或自行進入屋內，這些自力救濟可能構成刑事或民事責任。
• 買賣契約要如實告知買方「附租約交屋」，並把租約影本、押金與租金收取情形一併交接。
• 成交後以書面通知租客新屋主資料與租金改付日期，必要時三方一起確認。
• 租客遷出時依約點交，拍照記錄屋況，依約結算押金，不要無故拖延退還。
• 租客搬走後戶籍仍未遷出，可以向戶政事務所詢問依規定辦理的方式。

被要求即刻搬走時的應對步驟與求助管道

被要求立刻搬走時，租客最需要的是有條理地回應，而不是情緒性對峙。下面的順序可以幫助你確認自己的權利，同時保留之後協商或爭議處理需要的證據。

• 第一步：重讀租約，確認租期、提前終止條款與通知期，必要時請熟悉租賃的朋友或律師幫忙看。
• 第二步：申請建物謄本確認是否已過戶，弄清楚現在的出租人是誰、租金該付給誰。
• 第三步：以書面或訊息回覆房東，說明依約租期到何時，願意協商的條件是什麼。
• 第四步：若對方持續施壓，可寄發存證信函，載明租約內容與你主張的權利。
• 第五步：協商不成時，向縣市政府的租賃爭議調處、鄉鎮市區公所調解委員會或法律扶助管道求助。

整個過程中，請不要用停繳租金來表達不滿，也不要擅自把押金當作最後一個月的租金抵扣，這些做法都可能讓自己從有理變成違約。若房東或新屋主出現換鎖、斷電、搬東西等行為，先拍照錄影，再報警處理，事後也能作為求償的依據。