租屋新制有哪些？租賃條例重點、上路時間與房客權益

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

租屋新制有哪些？時間軸一次看

租屋新制指的是近年陸續上路、與住宅租賃有關的法規與政策，核心是租賃住宅市場發展及管理條例（簡稱租賃條例），再加上配套公告的契約範本、電費計收規定、租金補貼與租稅優惠。新聞常說的「租屋新制何時上路」，其實分成已經施行的規定，以及還在立法程序中的修法草案，兩者要分開看。

以下依序說明已施行規定的重點、房東端的規範與優惠，以及修法草案目前的進度。若你是正在找房、準備簽約的房客，最後一段有簽約前可直接對照的檢查清單。

租賃條例上路：適用範圍與基本規範

租賃條例規範的對象是「以出租供居住使用的建築物」，也就是一般住宅、套房、雅房的租賃。以休閒或旅遊為目的的出租、由政府或其專責機構與合作社經營管理的住宅，以及租期未滿三十日的短租，則排除在外。只要是一般房東把房子租給人住，原則上都適用。

• 押金上限：押金不得超過二個月的租金總額，超收部分房客可以主張抵付租金。
• 修繕說明：出租人應在簽約前說明由其負責修繕的項目與範圍，並提供有修繕必要時的聯絡方式。
• 契約內容：應約定事項即使沒寫入租約，仍構成契約內容；違反不得約定事項的條款無效。
• 服務業管理：包租業與代管業需經許可、登記並置專業管理人員，仲介報酬有上限。
• 爭議處理：直轄市與縣市政府受理租賃爭議調處，免收費用。

房客權益：押金、修繕、入籍與報稅

租賃條例與不得約定事項上路後，房客在簽約與居住期間能主張的權利更明確。以下是房客最常用得到的幾項，遇到房東提出相反要求時，可以直接說明這些是現行規定。

• 審閱期：簽約前可以把租約帶回去看，房東不得要求房客拋棄審閱期間。
• 廣告內容：租約不得約定「廣告僅供參考」，看房時把租屋廣告截圖保存，日後與現況不符時可作為主張依據。
• 遷入戶籍：房東不得在租約中禁止房客入籍，有實際居住即可向戶政申請。
• 申報租金：房東不得約定房客不能申報租金支出，也不得禁止房客申請租金補貼。
• 稅賦轉嫁：不得約定出租後增加的房屋稅、地價稅等應由房東負擔的稅賦，改由房客負擔。
• 通知方式：重要通知不得約定只用電話，應以書面或可留存紀錄的方式為之。

修繕方面，民法原則上由出租人負擔，租賃條例則要求房東事先說清楚範圍。若房東在房客定期催告後仍不修，房客可依規定自行修繕並請求償還費用或從租金中扣除。漏水這類常見爭議的處理步驟，可參考站上租屋漏水專文。

電費新制：按度計收不得超過平均電價

過去最常見的租屋糾紛之一，是房東以每度固定金額向房客收電費，夏天與冬天都收同一個價格，甚至明顯高於實際電價。2024 年 7 月起修正的應約定事項明定：電費若按度計收，每度金額不得超過當期電費單的平均每度電價。

• 計算方式：當期電費單的應繳總金額，除以該期總用電度數，就是平均每度電價。
• 分表計費：多間套房共用一個總電表時，房東依各房分表度數乘上平均電價收取。
• 季節差異：夏月電價較高，平均電價也會跟著變動，每期收費可能不同。
• 核對權利：房客可要求房東提供當期電費單影本，核對度數與單價。
• 未約定時：租約若沒寫電費計收方式，雙方可依實際帳單協商分攤。

若房東仍以超過平均電價的金額收費，房客可先出示規定與計算結果協商，協商不成可向縣市政府反映或申請調處，主張退還多收的部分。

房東端的規範與租稅優惠

租屋新制不只限制房東，也提供誘因鼓勵房東把房子租出來、誠實申報。政策方向是：願意納入公益出租人或社宅包租代管的房東，可以享有明確的稅賦減免，降低「怕被查稅所以不讓房客入籍」的顧慮。

• 公益出租人：把房子租給領有租金補貼的房客，經政府認定後，每屋每月租金一萬五千元以內的所得免稅。
• 社宅包租代管：參加政府計畫的房東享有相同的租金所得免稅額度，另有公證、保險與修繕補助。
• 房屋稅與地價稅：上述兩類房東，依地方政府規定可適用較低稅率或減徵。
• 房屋稅差別稅率：非自住的房屋稅率較高，但符合一定條件的出租住宅可適用較低的級距。

房東的義務則包括：依規定說明修繕範圍、押金不得超收、電費依平均電價計收、不在租約中加入不得約定的條款，以及如實申報租賃所得。各項稅率與優惠條件可能隨年度與縣市調整，申請前向地方稅務局或主管機關確認。

修法草案重點：租屋新制何時上路？

近期新聞說的「租屋新制」，多半指行政院 2025 年宣示推動的租賃條例修正。研擬初期的方向包括保障一定年限的租期、續約時限制調漲幅度、限制房東無正當理由拒絕續租、明定房東不得阻撓房客入籍與申請補貼，以及房客惡意欠租或妨害安寧時房東可提前終止的機制。

2026 年 7 月內政部表示，保障三年租期與限制續約漲幅不納入這次修法，將先就各界有共識的部分，例如禁止阻撓入籍與申請補貼、房東合法收回房屋等提出。截至撰稿時（2026 年 10 月），修正案尚未完成立法院三讀，因此「何時上路」沒有確定日期；即使三讀通過，還要經總統公布，並依條文規定的施行日期生效。

租約爭議怎麼處理：調處、調解與訴訟

租賃條例上路後，多了一個由地方政府辦理的租賃爭議調處管道。與房東或房客談不攏時，可以依爭議性質選擇以下途徑；欠租、不搬走等個別糾紛的處理細節，站上租屋糾紛專文已有說明，這裡只整理管道差異。

• 租賃爭議調處：向直轄市或縣市政府申請，不收費用，由主管機關邀集雙方協商。
• 鄉鎮市區調解委員會：向房屋所在地公所申請，免費，調解成立經法院核定後具執行力。
• 消費爭議申訴：與包租業者等企業經營者的定型化契約爭議，可向消保官或消費者保護團體申訴。
• 法院訴訟：金額較小可走小額或簡易程序，請求返還房屋、押金或損害賠償。

無論走哪一條路，證據都決定結果：租約正本、轉帳紀錄、屋況照片、雙方的文字訊息與存證信函，從簽約第一天就要妥善保存。口頭約定雖然也有效，但發生爭議時很難舉證。

房客簽約前的新制檢查清單

把租屋新制的重點轉成簽約當下就能檢查的項目，可以避免簽下無效或不利的條款。看到租約中出現以下相反寫法，先請房東修改或刪除，再簽名。

• 押金金額沒有超過二個月租金，並寫明返還時點與扣款項目。
• 電費計收方式寫明按度或依帳單分攤，按度計收時單價不超過平均電價。
• 房東負責的修繕範圍與聯絡方式已寫入，或有書面說明附在租約後面。
• 沒有禁止入籍、禁止申報租金、禁止申請補貼的條款。
• 房屋稅、地價稅沒有轉嫁給房客，管理費與網路費等費用負擔寫清楚。
• 提前終止條件、通知期限與違約金對雙方對等，通知方式包含書面。
• 租約採用最新版住宅租賃契約書範本，或至少對照範本欄位檢查過一次。

如果擔心押金拿不回來或房東不履行約定，也可以和房東討論把租約拿去公證並約定逕受強制執行，雙方的主要給付都能更快落實。