免計容積有哪些？梯廳、機電空間與地下室不計容積規定

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

地下室算容積率嗎？看樓層認定與實際用途

地下室算容積率嗎？答案要看兩件事：這一層在法規上是不是「地下層」，以及它被核准作什麼用途。依建築技術規則，地下層是地板面在基地地面以下的樓層，但天花板高度有三分之二以上露出基地地面的，就視為地面層。屬於地下層、且依規定設置為法定停車空間、防空避難設備或機電設備空間的部分，通常可以不計入容積總樓地板面積；若作為居室、店面、辦公室等一般使用空間，就要計入容積。

• 依法設置的停車空間：住宅大樓地下室停車場多屬此類，通常不計入容積。
• 防空避難設備：依規定設置的避難空間不計入，平時可兼作停車等用途，但不得任意改作他用。
• 機電設備空間：受電室、發電機室、蓄水池、消防泵浦室等，依規定在一定比例內不計入。
• 一般使用空間：地下室作為商場、餐廳、住宅居室或辦公使用，要計入容積，也會受採光通風與防火規定限制。

所以「地下室不算容積」只說對了一半。同一層地下室，停車區與機房可能不計，旁邊規劃成健身房或交誼廳的部分則可能要計入，要以核准圖說上每個空間的用途標示為準。

免計容積有哪些？常見項目一次看

容積率決定一塊地可以蓋多少樓地板面積，而建築技術規則另外列出一些「得不計入容積總樓地板面積」的項目，讓公共安全、交通與機電需求所需的空間不會擠壓到可用面積。下表整理住宅常見的免計容積項目，條件細節以現行條文與地方主管機關規定為準。

這些項目各自有條件，而且常常互相牽動，例如陽台與梯廳要合併檢討比例，機電空間與安全梯間要合併檢討上限。建商在設計時會在條件內盡量用足，買方看到「公設很多、室內不大」，有一部分原因就是這些空間不占容積卻要分攤產權。

梯廳免計容積：淨深、比例與使用限制

梯廳免計容積的前提，是「每層共同使用」的樓梯間與昇降機間前方的廳，而且淨深度不得小於2公尺。面積在該層樓地板面積百分之十以內的部分可以不計入容積；同時還要與該層陽台面積一起檢討，兩者合計超過該層樓地板面積百分之十五的部分，仍要計入。

• 共同使用：梯廳要供同層住戶共同通行，若被單一住戶以門扇圍起來當玄關，就失去共同使用的性質。
• 淨深度：以梯廳內淨空尺寸計算，柱子與牆面突出物會影響實際淨深。
• 比例上限：梯廳本身與陽台加總都有上限，大坪數梯廳的建案，超出部分仍會吃到容積。
• 使用限制：梯廳屬共用部分，堆放鞋櫃、腳踏車或私設門禁，都可能違反公寓大廈管理規定與消防避難要求。

常見爭議是一層一戶或一層兩戶的大樓，住戶把梯廳打造成私人玄關，加裝大門、鋪設地板與收納櫃。這在設計上看起來很氣派，法規上卻可能被認定為將免計容積空間納入專有使用，若有住戶或主管機關追究，就得回復原狀。裝修前請先確認規約與管委會規定。

地下室免計容積：停車、防空避難與機電設備

地下室免計容積的關鍵，是「依規定設置」。法定停車空間的數量依建築物用途與樓地板面積計算，這部分停車位不計入容積；依規定設置的防空避難設備，也不計入容積。機電設備空間則與安全梯間等合併檢討上限，在範圍內不計入。

• 停車空間：地下停車場的車道、車位與必要的通道屬停車空間範圍，改作倉庫或商業使用就不再符合不計條件。
• 防空避難：平時常與停車場兼用，但不能封閉成私人儲藏室，也不能拆除避難出入口。
• 機電空間：受電室、發電機室、蓄水池、汙水處理設備與消防泵浦室，常集中在地下層。
• 公共設施：交誼廳、健身房、儲藏室若設在地下室，是否計入要看核准用途，不能一律當作免計。

透天厝的地下室也是同樣邏輯。自地自建時，若把地下室規劃為停車或機房，可以爭取不計入容積；但很多屋主事後把地下室改成臥室、視聽室或出租套房，就屬於變更原核准用途。這除了容積問題，地下室常見的潮濕、採光不足與逃生出口不足，也會帶來居住安全疑慮。

機電設備空間與屋頂突出物的免計範圍

機電設備空間指的是為建築物運作所需的設備用房，例如受電室、變電室、發電機室、空調機房、水箱與泵浦室等。這些空間與安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，以及管理委員會使用空間，合併計算有上限，在上限內才不計入容積。

屋頂突出物則是突出於屋面的附屬建築物，例如樓梯間、昇降機間、機械房與水塔。符合面積比例與高度限制時，可以不計入樓層數、高度與容積。常見的面積門檻是水平投影面積合計不超過建築面積的八分之一，高度也有上限，超過範圍或被改成可居住的房間，就會被當成一層樓計算。

• 頂樓加蓋問題：把屋突改成臥室或擴建，等於多蓋一層，也可能影響屋頂避難空間。
• 機房改儲藏：機電空間堆放雜物會妨礙維修，若被改作其他用途也不再符合免計條件。
• 太陽光電：依2026年8月起施行的建築物設置太陽光電發電設備標準，屋頂4.5公尺、屋突上1.5公尺以內的光電設施免計建築面積，這與容積是不同的計算。
• 空調室外機平台：是否免計要看設計方式與地方規定，不要自行把平台封閉成室內空間。

陽台、雨遮與屋簷：與容積的關係

陽台也在免計容積項目之中，但條件較細，包含面積比例、與梯廳合併檢討，以及無共同梯廳住宅的特別計算方式，詳細內容可以參考站上陽台免計容積的專篇。這裡只提醒一點：陽台的免計是以「開放、不封閉」為前提，外推或加窗封閉成室內，等於把原本不計容積的面積變成居室，屬於違規使用。

雨遮、屋簷與花台也有突出深度的限制，突出超過規定的部分，會影響建築面積與容積的計算。產權登記方面，民國107年1月1日以後申請建造執照的建案，雨遮與屋簷不再登記為主建物或附屬建物，也就不再計入買方的權狀坪數；在這之前申請的建案，則可能仍有登記。

• 看陽台：確認是否仍為開放狀態，有沒有外推、加窗或把冷氣平台納入室內。
• 看雨遮：查建照申請日期，判斷權狀中是否含有雨遮坪數。
• 看花台：花台被填平改成室內延伸，同樣有違規使用的風險。

免計容積對買屋與裝修的影響

免計容積是對建商的設計規定，對買方的影響主要表現在三個地方：產權登記、公設比與日後的使用限制。許多人以為不計容積就是「送的」，其實梯廳、機電空間、地下停車場等，多半仍會登記為共有部分，按比例分攤到每一戶，也包含在買賣總價裡。

裝修時最常踩到的線，就是把免計空間變成室內使用：陽台外推、梯廳圍成玄關、屋突改成房間、地下室改成套房。這些做法短期內可能沒人追究，但日後買賣時會被買方或銀行質疑，遇到檢舉或公安檢查也可能被要求回復原狀。想確認某個空間能不能動，可以向管委會調閱使用執照與竣工圖，或請建管單位協助查詢核准用途。