社區大樓清潔費用怎麼算？外包計價、服務範圍與廠商挑選

費用與流程　·　最後更新 2026-10-16　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

大樓清潔公司怎麼收費？三種計價方式先看懂

大樓清潔公司的報價，基本上分三種：派人員固定駐點的「人力月費」、每週固定來幾次的「定期清潔月費」，以及大掃除或特殊項目的「單次報價」。戶數多、公設多的社區大樓多半需要駐點人員；沒有管理員的小型公寓，用定期清潔就夠；交屋前、年節前或疫情期間加強消毒，則用單次方式補強。社區大樓清潔費用怎麼算，先決定用哪一種模式，後面的比價才有基準。

以上金額會隨地區人力行情、基本工資調整與社區條件浮動，只能當作初步編列預算的參考，正式費用以廠商現勘後的書面報價為準。駐點人力月費看起來高，是因為其中包含人員薪資、雇主應負擔的勞健保與勞退提繳、代班人力與公司管理成本，並不是全部進到清潔人員口袋。

服務範圍：哪些通常包含、哪些要另外算

同樣叫「大樓清潔」，各家廠商的基本範圍差異不小。招標前最好把社區所有需要清潔的空間列出來，逐項註明頻率，廠商才能依同一份清單報價。

• 大廳與門廳：地面拖拭、玻璃門擦拭、信箱區與會客桌椅除塵，通常每天執行。
• 梯廳、走道與樓梯間：掃拖地面、扶手擦拭、消防門把手清潔，依樓層數排定輪替頻率。
• 電梯車廂：不鏽鋼面板、按鍵與地墊清潔，人流多的社區一天可能要處理兩次。
• 垃圾集中與資源回收場：協助整理分類、清洗桶子與地面、配合清運時間搬運。
• 地下室停車場：車道與停車格定期掃除，洗地多半按季或半年以單次方式安排。
• 公設空間：健身房、交誼廳、閱覽室、中庭景觀步道的日常清潔與垃圾桶清理。

影響社區大樓清潔費用的因素

• 戶數與公設面積：決定需要幾位人員、每天幾小時，是最直接的成本來源。
• 樓層數與棟數：多棟分散的社區人員移動時間長，可能需要多配一位人力。
• 作業時段：清晨或夜間作業、週末與國定假日出勤，人力成本較高。
• 垃圾處理量：社區若由清潔人員負責垃圾集中與搬運，工作量與異味處理都要算進去。
• 地面與牆面材質：石材、木地板、大面積玻璃需要特定清潔劑與保養方式。
• 耗材與機具：清潔劑、垃圾袋、廁所衛生紙由誰支付，洗地機是否由廠商提供。
• 合約年限：一年以上合約較有議價空間，但要同時約定調價機制。

比較報價時，可以把每家廠商的總價拆回「人力時數乘上單價、加上耗材、加上管理費」，看看哪一項特別低。人力單價明顯低於當年度基本工資加上法定保險成本的報價，很可能代表人員沒有足額投保或工時被壓縮，日後容易出現人員流動頻繁、清潔品質不穩定的狀況。

清潔外包合約要寫清楚的重點

清潔合約是社區與廠商之間的承攬關係，清潔人員是廠商的員工，由廠商負責薪資、勞健保與勞退提繳。但合約若沒寫清楚，發生缺勤、受傷或品質爭議時，管委會很難主張權利。

• 人員配置：駐點人數、上班時段、休假安排，以及請假時的代班人員與通知方式。
• 法定保險：要求廠商定期提供人員勞健保投保紀錄，並投保公共意外責任險。
• 工作頻率表：每個區域每天、每週、每月要做什麼，作為驗收依據並列為合約附件。
• 驗收與扣款：設計檢查表，約定缺失改善時限，多次未改善可依比例扣款或終止合約。
• 耗材與機具：清潔劑、垃圾袋、衛生紙、洗地機由哪一方提供，用量如何核對。
• 調價條款：基本工資或保險費率調整時，費用如何調整，需提前多久書面通知。
• 終止條款：雙方提前終止的通知期間、交接方式與尚未完成工作的計算。

管委會招標流程與注意事項

社區委外清潔通常由管委會依社區規約與年度預算辦理，金額較大或規約有特別規定時，要先經區分所有權人會議通過。流程不必像公部門那麼繁複，但留下書面紀錄，日後住戶有疑問時才說得清楚。

• 盤點需求：列出所有清潔區域與頻率，參考住戶反映最多的問題調整重點。
• 編列預算：依過去合約金額與市場行情估算，並預留專項清潔的費用。
• 邀請廠商：至少邀請三家，提供同一份工作頻率表與現勘時間。
• 現場勘查：讓廠商實際看過地下室、垃圾場與公設，避免簽約後才說要加價。
• 評選比較：從價格、人員配置、過往服務社區、督導頻率與保險等面向綜合評分。
• 試用與簽約：可先簽三到六個月短約試用，表現穩定再續約一年。
• 定期考核：每月抽查並請廠商提交工作月報，每季在管委會會議檢討。

評選會議的紀錄、各家報價單與評分表建議一併保存，並在社區公布欄公告決議結果。若委員與投標廠商有親屬或業務往來，應主動迴避，減少住戶對招標公平性的疑慮。

自聘清潔人員與外包比較

有些社區會考慮直接聘用清潔人員以節省廠商管理費。自聘的確可能讓單月支出較低，但管委會必須自己承擔雇主責任，兩種方式各有取捨。

管委會委員多為義務性質且每屆輪替，自聘人員的勞動事務很容易因交接不完整而出問題。一般來說，規模較小、委員有人力管理經驗的社區比較適合自聘；戶數多、公設複雜的大樓，外包通常比較省心。

怎麼挑選大樓清潔公司

• 公司登記：確認營業項目含清潔服務，若同時承接物業管理事務，應具備主管機關核發的公寓大廈管理維護公司登記。
• 服務實績：詢問目前服務的社區類型與規模，可徵得同意後實地參觀。
• 督導制度：是否有專責督導定期巡檢、多久來一次、巡檢後是否留下紀錄。
• 人員穩定度：詢問人員平均任職時間與教育訓練內容，流動率高的廠商品質較難維持。
• 保險與證明：要求提供公共意外責任險保單影本與人員投保紀錄。
• 溝通窗口：有固定聯絡人與處理時效，住戶反映的問題多久內回覆。

現勘時可以觀察廠商是否主動詢問社區的痛點，例如垃圾場異味、地下室積水、石材地面泛白，並提出具體處理建議；只報一個總價、對細節說不清楚的廠商，簽約後也比較難配合調整。

驗收與日常管理：讓清潔品質維持穩定

簽約只是開始，清潔品質要靠持續的驗收與溝通維持。建議管委會指定一位委員或總幹事負責對口，搭配檢查表定期抽查，不要等住戶抱怨累積了才處理。

• 每日由總幹事或管理員巡視大廳、電梯、垃圾場等重點區域，發現缺失當天反映。
• 每月依檢查表抽查樓梯間角落、扶手、消防箱上方等容易忽略的地方，並拍照存檔。
• 請廠商每月提交工作紀錄，列出當月完成的定期項目與耗材用量。
• 設置住戶意見管道，例如公布欄留言單或社區通訊群組，集中轉給廠商處理。
• 每季檢討一次頻率表，依季節調整，例如梅雨季加強地下室除濕與防滑。

清潔人員不應在沒有安全帶、合格梯具的情況下攀爬擦拭高處玻璃或燈具，涉及高空、電氣或機房的作業，請交由合格的專業人員評估施作。照顧好現場人員的安全，也是降低社區自身風險的做法。