社區公共空間有哪些？專有、共用部分與約定專用差別

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

社區公共空間定義：專有部分以外都屬共用

社區公共空間定義，用一句話說：大樓裡除了能獨立使用、可以單獨登記產權的各戶室內空間之外，其餘供住戶共同使用的部分，都屬於共用部分，也就是一般俗稱的公設。依公寓大廈管理條例的分類，大樓空間可分成專有部分與共用部分兩大類，再透過住戶之間的約定，衍生出約定專用與約定共用兩種情況，所以實務上會看到四種名詞。

判斷一個空間屬於哪一類，關鍵在兩件事：第一，它在構造上與使用上是否具有獨立性，例如有牆壁與門可以區隔、能單獨進出；第二，登記上是不是單獨的建號，或是被列在共有部分的建號裡、由全體住戶按權利範圍共同持有。走廊、樓梯間、電梯、車道、機電室、頂樓平臺、外牆與一樓門廳，通常都屬共用部分；各戶室內、自家前後陽台則屬專有部分。

• 專有部分：住戶自己的室內空間，可單獨買賣、出租與設定抵押。
• 共用部分：專有部分以外，供全體或部分住戶共同使用的空間與設施。
• 約定專用部分：本來是共用部分，經約定交給特定住戶使用，例如停車位或一樓前院。
• 約定共用部分：本來是某戶的專有部分，經約定提供大家使用，例如作為管理室或交誼廳。

專有、共用、約定專用與約定共用比較

四種空間最容易搞混的地方，是「誰擁有」與「誰在用」常常不是同一個人。約定專用部分由特定住戶使用，但產權仍屬全體區分所有權人；約定共用部分大家都可以用，產權卻仍登記在原所有人名下。下表把產權、使用人、能否單獨處分與費用負擔放在一起比較。

專有部分不能和它所屬的共用部分持分、基地持分分開移轉或設定負擔，這也是為什麼買房時權狀上一定附帶一筆公設面積與土地持分。換句話說，屋主不能只把自家的公設持分單獨賣給別人，也不能只賣房子而把土地持分留下。

走廊、頂樓、車道、外牆等常見空間怎麼歸類

實際生活中，住戶最常問的是「這塊地方我能不能用」。以下用常見空間逐一說明歸類方式與使用上的限制，若社區規約或分管協議另有約定，以約定內容與區分所有權人會議決議為準。

• 走廊與樓梯間：連通各戶與逃生路線，屬共用部分，不可擺鞋櫃、腳踏車或雜物占用，也不能約定給單一住戶專用。
• 電梯與門廳：屬共用部分，搬家或裝修時可依規約申請保護與使用時段，不可私自鎖控或改裝。
• 車道與地下室公共區：車道屬共用部分，不得停車或堆物；地下室停車位則多以約定專用方式分配給住戶。
• 外牆：屬共用部分，即使在自家窗戶外，也不能任意變更顏色、打牆開窗或懸掛招牌。
• 頂樓平臺：屬共用部分，頂樓戶並不當然擁有使用權，加蓋或圍起來自用容易產生糾紛，細節可參考站上頂樓使用權專文。
• 一樓前後空地：多屬法定空地與共用部分，常見以約定專用方式交給一樓住戶使用，但不得搭建違章建築。
• 管道間與機電設備空間：屬共用部分，住戶不可私接管線或封閉檢修口，以免妨礙維修。

哪些共用部分不能約定專用

不是所有共用部分都能透過住戶約定交給某戶使用。依公寓大廈管理條例的規定，共用部分不得獨立使用作為專有部分，而下列幾類空間因為攸關全體安全或生活必需，也不得成為約定專用部分。看到建商銷售時把這些空間劃給某戶，或住戶會議想把它們分配出去，就要特別小心。

• 公寓大廈本身所占的地面，也就是建築物底下的基地。
• 連通數個專有部分的走廊或樓梯，以及通往室外的通路或門廳；社區內的巷道與防火巷弄也一樣。
• 大樓的基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板與屋頂的構造。
• 約定專用後會違反法令使用限制的空間，例如防空避難設備改成私人倉庫。
• 其他有固定使用方法、屬住戶生活上不可或缺的共用部分，常被舉例的有水箱、機電房與消防設備空間，個案仍依實際情形認定。

這份清單的精神很簡單：只要某個空間被占用之後，其他住戶就無法正常進出、逃生、維修或取得水電，就不應該讓單一住戶專用。即使區分所有權人會議多數同意，約定內容若違反這些限制，仍可能被認定無效。

大樓公共空間使用規則：可以做與不能做

大樓公共空間使用的基本原則，是依照它的設置目的與通常使用方法來用：走廊用來通行、交誼廳用來聚會、健身房用來運動。住戶不能因為自家門口剛好在旁邊，就把共用空間當成自家延伸，也不能做出妨礙其他住戶正常使用的行為。社區通常會在規約裡寫明各項公設的開放時間、預約方式與收費，住戶有遵守的義務。

• 可以做：依規約預約交誼廳、會議室，搬家時申請電梯保護，在公告欄張貼經管理室同意的通知。
• 需要申請：在外牆加裝冷氣室外機、鐵窗或防墜設施，在一樓空地放置盆栽，或使用頂樓辦活動。
• 不能做：在走廊樓梯堆放物品、在車道停車、私接公共電源充電、在梯廳抽菸或飼養寵物任其活動。
• 不能做：把頂樓或地下室公共區域圍起來上鎖自用，或在共用空間加蓋、隔間出租。

外牆面、樓頂平臺與不屬專有部分的防空避難設備，若要變更構造、顏色，設置廣告物或鐵鋁窗，除了依法令辦理之外，還要受規約或區分所有權人會議決議的限制。家中有十二歲以下兒童或六十五歲以上長者時，依條例可在外牆開口部或陽臺設置不妨礙逃生、且不突出外牆面的防墜設施，但仍建議先向管委會報備，並依社區規定選擇外觀一致的樣式。

怎麼查自家公設與約定專用範圍

想確認某個空間是專有還是共用、自己有沒有約定專用權，不要只聽仲介或鄰居口頭說法，應該依序查閱以下文件。這些資料彼此對照，大致就能拼出完整的權利範圍。

• 建物登記謄本：主建物、附屬建物與共有部分會分開列出，共有部分會標示建號與你的權利範圍持分。
• 使用執照與竣工圖：可看出各樓層空間的原始用途，例如哪裡是停車空間、防空避難室或管理室。
• 建商提供的規約草約與分管協議：預售屋或新成屋常以附件劃定停車位、一樓前院或屋頂花園的專用範圍。
• 買賣契約與附圖：約定專用的位置、編號與面積應記載在契約中，交屋時一併確認。
• 社區現行規約與區分所有權人會議紀錄：後續若有新增或變更約定專用、約定共用，會記載在決議中。

謄本可以向地政事務所申請，或透過線上服務查詢；使用執照與竣工圖則可向當地建築管理單位申請閱覽或影印，部分縣市需要所有權人身分或授權。若發現規約與謄本記載不一致，可先向管委會提出，請其釐清約定專用的依據，必要時再諮詢地政士或法律專業人士。

修繕維護誰負責？共用與約定專用的費用

空間歸類最實際的影響，就是壞掉時誰來修、錢由誰出。原則上，共用部分與約定共用部分的修繕、管理與維護，由管理委員會或管理負責人負責，費用由公共基金支付，或由區分所有權人依共有持分比例分擔；專有部分與約定專用部分，則由所有權人或約定專用的使用人自行修繕並負擔費用。

• 走廊燈具、電梯、消防設備、外牆磁磚剝落：屬共用部分，由管委會安排修繕，費用從公共基金支出。
• 約定專用的停車位地坪、一樓前院圍籬：由取得專用權的住戶自行維護，但涉及結構時仍要經管委會同意。
• 自家室內給排水管與電線：屬專有部分，由屋主自行處理；若漏水源頭在共用管線，則由管委會處理。
• 因住戶自身原因造成共用部分損壞：例如搬家撞壞電梯門，可向該住戶求償，不由公共基金吸收。

實務上最常吵的是界線不清的位置，例如嵌在牆內的共用排水立管、樓板裡的管線，或是約定專用的屋頂花園底下漏水到下一層。遇到這類情況，先請管委會找專業人員判斷漏水或損壞的源頭，再依源頭位置決定費用歸屬，並把判斷過程與照片留存，日後才有依據。

約定專用怎麼成立、變更與處理糾紛

約定專用最常見的來源有兩種：一是建商在銷售時以分管協議或規約草約劃定，由買受人簽名同意；二是社區成立後，經區分所有權人會議決議並寫入規約。依規定，約定專用或約定共用應在規約中載明，若要變更，原則上要經過區分所有權人會議決議；若變更會影響特定住戶的權利，例如收回某戶原本的約定專用權，一般還需要該住戶同意。

• 新增約定專用：先擬定使用範圍、用途、是否收費與維護責任，提請區分所有權人會議討論。
• 收取使用費：約定專用可以約定支付使用費給公共基金，例如屋頂花園或一樓前院的使用者按月繳納。
• 買賣移轉：約定專用權是否隨房屋移轉，要看原始約定內容，買方應在契約中寫清楚並取得管委會確認。
• 違規占用：住戶占用走廊或頂樓，先由管委會書面制止，不改善再依規約處理或報請主管機關。

發生糾紛時，建議依序走溝通、管委會協調、區分所有權人會議討論的流程，若仍無共識，可向鄉鎮市區調解委員會申請調解，調解不成再考慮訴訟。過程中保留規約、會議紀錄、照片與往來文件，對釐清權利很有幫助，個案的法律判斷則可諮詢法律專業人士。