住三容積率多少？各使用分區建蔽率與容積率一覽

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

住三容積率多少？以臺北市為例

住三容積率多少？「住三」是第三種住宅區的簡稱，以臺北市土地使用分區管制自治條例為例，住三的建蔽率為百分之四十五、容積率為百分之二百二十五。意思是一塊 100 平方公尺的住三土地，建築物投影面積原則上不超過 45 平方公尺，各層樓地板面積合計原則上不超過 225 平方公尺，約 68 坪。

要特別注意的是，住一、住二、住三這類編號，是各縣市依自己的都市計畫訂定的分類，臺北市的住三和其他縣市的住三不一定相同；許多縣市的都市計畫甚至只有「住宅區」一種，再依不同計畫區給予不同強度。看到網路上的數字時，先確認是哪一個縣市、哪一個都市計畫。

臺北市住宅區建蔽率與容積率一覽

臺北市住宅區從住一到住四，大致依開發強度由低到高排列。住一多位於山坡地或低密度住宅區，住三是市區最常見的住宅區類別，住四則多在交通較便利、可容納較高密度的地區。

表中「比照」是指自治條例未另行列出建蔽率，一般依所屬類別適用；個別基地若有細部計畫另訂，仍以計畫內容為準。另外，部分條件下建蔽率可以放寬，例如基地條件或建築型態符合規定時，實際以建築師依法規檢討的結果為準。

住三之一、住三之二是什麼？細分類別的由來

住三之一、住三之二、住二之一這類帶有「之一、之二」的分區，是在原本的住宅區類別中，透過都市計畫程序個別劃定、給予較高容積率的細分類別。常見的情形是基地臨接較寬的計畫道路，或位於交通與公共設施條件較好的地點，主管機關認為適合提高開發強度，便在都市計畫中指定。

• 住三之二容積率百分之四百，是住三的將近兩倍，同樣大小的土地可蓋的樓地板面積差很多。
• 住三之一容積率百分之三百，與住四相同，但使用項目原則上仍依住三的相關規定，以計畫內容為準。
• 這類分區不會自動產生，必須查都市計畫書圖才能確認某塊地是否被劃為之一或之二。
• 變更為較高強度分區時，計畫中可能附帶回饋、退縮或捐地等條件，須一併了解。

另外也常聽到「商三特」「住三特」或各種特定專用區，這些多半是個別都市計畫或細部計畫中另訂的分區，建蔽率、容積率與使用項目都寫在該計畫的土地使用管制要點裡，不能直接套用一般表格。遇到名稱帶有「特」字或看不懂的分區代號，最穩妥的做法是調閱該區的計畫書。

臺北市商業區與工業區對照

商業區與工業區的開發強度通常比住宅區高。以臺北市為例，商一到商四的容積率大致從百分之三百六十到百分之八百，但商業區另有依臨接道路寬度限制容積的規定，基地前的道路較窄時，實際可用容積可能低於表列數字。

要注意商三的容積率比商二低，這是臺北市分區設計上的特性，不要以編號大小直接判斷強度高低。工業區雖然可以興建建築物，但住宅使用通常受到限制，購買工業區的「住辦」產品前，要先了解使用項目的規定與日後可能面臨的使用管制。

其他縣市與非都市土地怎麼看

臺北市與部分直轄市有自己的自治條例，其他地區的都市計畫則多依都市計畫法臺灣省施行細則訂定，住宅區建蔽率上限為百分之六十、商業區為百分之八十，容積率則依各都市計畫區的人口密度與公共設施條件分別訂定。因此同樣叫「住宅區」，不同計畫區的容積率可能相差一倍以上。

都市計畫區以外的土地屬於非都市土地，管制方式完全不同。非都市土地先劃定使用分區，例如鄉村區、特定農業區、一般農業區、工業區等，再編定各種使用地類別，建蔽率與容積率是依「使用地」來規定，而不是依分區。

• 甲種建築用地：建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十，多在特定農業區、一般農業區等範圍內。
• 乙種建築用地：建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十，多在鄉村區，是鄉間住宅最常見的建地。
• 丙種建築用地：建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十，多在森林區、山坡地保育區等。
• 丁種建築用地：建蔽率百分之七十、容積率百分之三百，供工廠及相關設施使用。
• 農牧用地等非建築用地：原則上不能任意興建住宅，興建農舍須符合農業相關法規的條件。

怎麼查自家土地使用分區類別

查詢土地使用分區類別，依都市土地或非都市土地而有不同做法。都市計畫內的土地，登記謄本上的使用分區欄通常是空白，必須另外查詢；非都市土地則可以直接從謄本上看到使用分區與使用地類別。

• 土地登記謄本：先確認地號與是否屬於都市計畫區，非都市土地可直接看到分區與用地編定。
• 線上地理資訊查詢：多數縣市政府提供都市計畫或土地使用分區的線上查詢系統，輸入地號或地址即可初步查看。
• 土地使用分區證明：向縣市政府都市計畫主管單位或指定窗口申請，是買賣、申請建照時最正式的依據。
• 都市計畫書圖：要了解細部計畫的管制要點、退縮規定或回饋條件，就要調閱該區的計畫書與計畫圖。
• 跨越兩種分區：一塊地可能被分區線切過，證明上會分別記載面積，計算可建面積時要分開處理。

申請使用分區證明時，通常需要地號、申請人身分證明與規費，部分縣市可線上申請。若土地剛好位在計畫道路、公共設施用地上，證明上也會載明，這類土地多半無法興建一般建築，對買賣與改建影響很大。

看懂數字後：可蓋面積還受哪些條件影響

知道建蔽率與容積率，只是估算可蓋面積的起點。容積率的定義、與建蔽率的差別和基本計算，可以參考站上容積率專文；這裡補充幾個常讓實際數字和表格不一樣的因素。

• 道路寬度與退縮：部分分區依臨接道路寬度限制容積或要求退縮建築，退縮後可建範圍會變小。
• 高度與日照限制：住宅區常有建築物高度、斜線限制與日照檢討，容積可能用不完。
• 畸零地與最小面寬：基地太窄或形狀不規則，可能須與鄰地合併才能申請建照。
• 容積獎勵與容積移轉：都更、危老或容積移轉可增加可建容積，但有上限與條件。
• 不計入容積的空間：陽台、梯廳、機電與停車空間依規定可部分不計入容積，實際總樓地板面積會大於容積面積。

對想買地自建或評估老屋改建的屋主而言，表格上的數字只能用來初步比較，正式規劃前應委託建築師依當地法規檢討，確認能蓋多少、能做什麼用途。

買房、買地前的分區檢查重點

使用分區不只影響能蓋多大，也影響能做什麼用途、未來改建的價值，以及周邊環境的變化。買房或買地前，可以把以下幾點列入確認清單。

• 用途是否相符：住宅區的一樓能否開店、做哪些營業項目，依分區使用項目規定而定。
• 周邊分區：住宅隔壁若是工業區或商業區，未來可能興建工廠或高密度建築，影響居住品質。
• 計畫變更：留意都市計畫通盤檢討，分區變更可能提高或限制土地的開發強度。
• 公共設施保留地：土地若被劃為道路、公園等公共設施用地，未來可能被徵收或長期無法開發。

這些資訊多半可以從都市計畫書圖與使用分區證明得知，若有疑問，也可以向當地都市計畫主管機關或建築師諮詢。實際裝修或改建涉及結構與使用變更時，請由合格的建築師與相關技師評估施作。