漏水修繕協議書怎麼寫？樓上樓下漏水和解書範本與必備條款

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

漏水修繕協議書怎麼寫？先抓住五個核心問題

漏水修繕協議書怎麼寫，最重要的不是文字漂亮，而是把雙方日後可能爭執的地方，事先寫成具體、可以檢驗的約定。樓上樓下的漏水糾紛，常見的爭點只有幾個：到底是哪裡漏、要修到什麼程度、錢誰出、什麼時候修好、修好之後又漏怎麼辦。協議書就是針對這些問題逐條回答。

• 漏源是什麼：寫明檢測方式與認定結果，例如樓上浴室地坪防水層破損或冷熱水管接頭滲漏。
• 修什麼、怎麼修：列出修繕位置、工法與完工標準，而不是只寫負責修好。
• 費用怎麼分：誰負擔抓漏費、修繕費、樓下天花板與裝修的復原費用。
• 時間怎麼排：開工、完工期限，以及施工期間需要對方配合進出的安排。
• 再漏怎麼辦：保固期間、複驗時點，以及再次漏水時的責任與處理流程。

如果雙方還在爭執漏水責任、需要寄發存證信函催告，那是協議書之前的階段；本篇聚焦在雙方已經願意坐下來談，準備把修繕與賠償內容寫成書面的情況。

簽協議書前要準備的資料

協議書的每一條都需要有事實基礎。資料準備越完整，條款寫起來越具體，對雙方都是保障。建議在正式談條件前，先把以下資料整理成一份，雙方各留一份副本。

• 抓漏或檢測報告：由專業抓漏業者出具，記載檢測日期、方法與判斷的漏源位置。
• 損害紀錄：樓下天花板、牆面、木作、家具受損的照片與影片，標註拍攝日期。
• 修繕估價單：至少一份，最好兩份以上，列出工項、數量與單價。
• 損害項目清單：例如油漆重做、天花板板材更換、受潮家具或電器，附上購買或維修單據。
• 雙方身分與權利資料：確認簽約人是否為房屋所有權人，或已取得所有權人授權。

漏水和解書必備條款一覽

以下表格整理協議書常見的必備條款，以及實務上最容易漏寫、事後引起爭執的地方。可以依自己的情況增減，但建議至少涵蓋表中項目。

條款用字要避免模糊。像是「儘速修繕」「合理費用」「如有需要」這類字眼，最容易被各自解讀，能寫日期就寫日期，能寫金額就寫金額，能寫檢測方式就寫檢測方式。

漏水修繕協議書範本架構

以下是一份協議書可以參考的段落架構，括號處請依實際情況填寫。這只是整理思路用的框架，簽約前若金額較大或爭議複雜，建議請律師協助審閱。

• 標題與當事人：立協議書人甲方（樓上住戶，地址○○）、乙方（樓下住戶，地址○○），雙方就乙方房屋漏水事宜，同意訂立本協議。
• 第一條 漏源認定：經○○抓漏業者於○年○月○日以○○方式檢測，認定漏水來源為甲方○○位置，雙方均無異議。
• 第二條 修繕內容：甲方應於○年○月○日前，委請合格業者以○○工法修繕上述位置，並於完工後進行○小時蓄水或通水測試。
• 第三條 復原與費用：乙方天花板、牆面等損害之復原工程由○方發包，費用新臺幣○元由甲方於○日內支付。
• 第四條 驗收與保固：修繕完成後雙方共同驗收；自驗收日起保固○年，期間內同一位置再漏，甲方應於通知後○日內處理。
• 第五條 和解範圍：雙方同意就本次漏水事件以本協議處理，除保固條款外，乙方不再為其他請求；簽約時尚未發現之損害另行協商。
• 第六條 其他：本協議一式○份，雙方各執一份，未盡事宜另行書面協議。最後由雙方簽名蓋章並寫上日期，有見證人時一併簽名。

費用分攤與損害賠償怎麼約定

費用分攤先看漏源屬於誰的範圍。樓上住戶的浴室防水層、專用給排水管、地板下的冷熱水管，一般屬於該戶專有部分，修繕與造成樓下的損害多由該戶負擔；若漏源在共用排水立管、外牆或屋頂等共用部分，則通常應由管理委員會或全體區分所有權人處理。實際責任仍需依檢測結果、規約與個案事實判斷。

• 抓漏費：常見做法是由最後認定的責任方負擔，檢測前可約定先由一方墊付，結果出來再結算。
• 修繕費：漏源所在的一方負擔，工法與材料等級寫在條款中，避免只做表面補強。
• 樓下復原費：天花板、油漆、壁紙、木作的修復，依估價單列項目與金額。
• 附帶損失：受潮家具、電器、臨時住宿或租金損失，是否列入要雙方協商並附單據。

如果漏源一時無法確定，或可能同時有兩個以上來源，可以先約定分段檢測與暫定分攤比例，等檢測完成再依結果調整。這比僵持不修更能減少損害擴大。協議中的金額請以實際估價為準，雙方可以各自找業者報價比較。

保固與複驗條款：避免修好又漏

漏水最怕的是當下看起來好了，下一個雨季或用水量變大時又開始滲。因此保固與複驗是協議書裡最實用的條款，不要只寫「保固一年」就結束。

• 保固期間：從雙方驗收簽認的日期起算，期間長短依工法與業者提供的保固條件約定。
• 保固對象：寫明保固由施作業者負責，還是由樓上住戶負責再找業者處理。
• 複驗時點：可約定完工後經過一個雨季或數個月，雙方再一起檢查樓下天花板狀況。
• 再漏認定：約定再次漏水時由哪個單位檢測，以及檢測費由誰先墊付。
• 處理期限：通知後幾天內需安排檢測與修繕，逾期時樓下可否自行委託並請求費用。

簽署流程、見證與調解管道

協議書是雙方當事人之間的契約，只要內容合法、雙方自願簽署，就具有約束力。為了讓日後舉證更方便，簽署時可以多做幾件事。

• 逐條唸過：雙方當面逐條確認，有修改處在旁邊簽名或蓋章。
• 一式多份：雙方各執一份正本，若管委會參與協調，也可留存一份。
• 邀請見證人：請管委會成員或第三方在場見證並簽名，有助日後證明協議真實。
• 附件裝訂：檢測報告、估價單、照片列為附件，並在協議中註明附件名稱。
• 付款留紀錄：以匯款方式支付或簽收據，不要只用現金口頭交付。

雙方對條件談不攏時，可以向房屋所在地的鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，費用低、程序相對簡便。依公所調解宣導資料，民事調解經法院核定後與民事確定判決有同一效力，雙方就同一事件原則上不得再行起訴，對方不履行時也能據以聲請強制執行，效力比私下簽的協議書更明確。若金額較大，也可以考慮把協議書辦理公證或請律師見證。

協議書常見爭議與預防方式

實務上協議書出問題，多半不是因為沒寫，而是寫得不夠具體。以下是幾種常見情況，簽約前可以拿來自我檢查。

• 只寫負責修好：沒有工法與驗收標準，樓上只做表面填縫，樓下再漏時雙方各說各話。
• 未約定期限：樓上一直說會處理，卻拖了好幾個月，損害越擴越大。
• 復原工程由誰發包不清：樓上找的工班做樓下天花板，品質不符樓下期待。
• 簽約人不對：與承租人簽約，屋主不認帳；或房屋有共有人卻只有一人簽名。
• 和解範圍過寬：樓下簽了全部拋棄，後來發現牆內木作也受潮卻無法再談。

如果樓上完全不配合檢測與修繕，就不適合用協議書的方式處理，可先以存證信函正式催告，再考慮調解或訴訟。整個過程中，樓下住戶仍應先做好漏水當下的防護，例如移開電器、在滲水點下方放置集水容器，並注意天花板內的燈具與線路是否受潮。