租屋漏水房東不修怎麼辦？減租、賠償與求償流程

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

租屋漏水房東不修怎麼辦？先通知、定期限再主張

租屋漏水房東不修，房客不要直接停付房租，而是照順序處理：第一時間拍照通知房東，以文字訊息定一個合理的修繕期限；期限到了房東仍不處理，再依民法主張自行修繕扣租、減少租金或終止租約；若家具家電因此損壞，可以另外請求財物損失。至於網路上常問的租屋漏水精神賠償，法律上並非不可能，但門檻高、需要證明居住安寧或健康等人格法益受到嚴重侵害，不能當作主要的求償方向。

• 當天：拍照錄影、移開財物、做好臨時防護，並以文字通知房東。
• 定期限：在訊息中寫明希望房東幾日內到場查看或安排抓漏。
• 逾期未修：寄存證信函再次催告，說明逾期將自行修繕扣租或主張減租。
• 協商不成：向縣市政府申請租賃爭議調處，或向公所調解委員會申請調解。
• 最後手段：依損失金額向法院提起小額、簡易或一般訴訟。

房東的修繕義務與房客的通知義務

依民法，除非契約另有約定或另有習慣，租賃物的修繕由出租人負擔；租賃條例也要求房東在簽約前說明自己負責的修繕範圍。屋頂防水、外牆滲漏、窗框滲水、牆內水管破裂，都屬於房屋結構與管線的問題，幾乎不可能約定由房客負責。即使漏水是從樓上住戶滲下來，對房客而言仍應先找房東，再由房東去和樓上或管委會釐清責任。

房客這一端也有義務：租賃物需要修繕時，應立即通知房東。如果房客明明知道漏水卻拖了好幾個月才說，讓房東錯過及時處理的時機，擴大的損害可能要由房客自行負擔，甚至要對房東的房屋損失負責。房客自己造成的漏水，例如洗衣機排水管脫落、浴缸放水忘了關，則屬房客責任。修繕範圍的一般分工，站上租屋修繕專文已有整理，這裡聚焦在房東不修時的權利。

• 屬於房東：屋頂、外牆、窗框、牆內或地板下管線、共用管道間滲漏。
• 可能屬於房客：自行加裝設備的接頭鬆脫、排水孔被毛髮雜物堵塞造成溢流。
• 需要釐清：冷氣排水管、浴室矽利康老化，依租約附件的修繕明細判斷。

漏水證據怎麼留：減租與求償都靠它

不管是要求減租、扣租還是賠償，關鍵都在證據。房東常見的抗辯是「不知道有漏水」「漏水沒有那麼嚴重」「東西本來就壞了」，房客能拿出時間點清楚、內容具體的紀錄，協商與調解時就占上風。

• 影像紀錄：拍下漏水位置、水漬範圍、滴水過程，畫面帶到可辨識房間的特徵，並保留拍攝時間。
• 持續紀錄：每隔幾天在同一角度拍一次，呈現水漬擴大或壁癌、黴斑的變化。
• 通知紀錄：通訊軟體訊息、電子郵件與存證信函，證明何時通知、房東如何回應。
• 財物清單：受損物品的照片、購買收據或訂單、使用年限，作為計算損失的依據。
• 專業報告：抓漏或水電人員的檢測紀錄與估價單，說明漏水原因與修繕方式。
• 健康紀錄：若因黴菌、潮濕出現過敏或呼吸道症狀，就醫時請醫師記載病情。

房東不修時的三種選擇：扣租、減租、終止

依民法租賃規定，房客已定相當期限催告房東修繕，房東在期限內仍不修時，房客可以選擇自行修繕再請求償還或從租金中扣除，也可以終止租約；若漏水導致部分空間無法使用，還可以請求減少租金。三種做法可以依情況搭配使用。

自行修繕前，最好再傳一次訊息給房東，附上估價單並說明預定施工日期，給對方最後確認的機會。若漏水原因在共用部分或樓上住戶，房客自行處理會牽涉他人產權，建議仍由房東出面協調，房客把重心放在減租與損失求償。

租屋漏水減租怎麼算？

租屋漏水減租沒有固定公式，法律的原則是「按無法使用的部分比例減少租金」。實務上常見的計算方式，是先估算漏水影響的空間占整體租賃面積或使用價值的比例，再乘上受影響的期間。例如三房的住家有一間臥室因天花板滴水無法睡人，可以主張該房間占整體的比例作為減租基礎；若是浴室或廚房無法使用，影響生活機能較大，比例可主張高一些。

• 期間：從通知房東、房東應可修繕之日起算，到修好恢復使用為止。
• 比例：以坪數比例為基礎，再考量該空間對生活的重要性調整。
• 部分影響：空間仍可使用但需放水桶、移開家具，可主張較低的減租比例。
• 完全無法居住：整間房子無法住人時，可主張該期間全額減租或直接終止租約。
• 書面確認：雙方談定的減租金額與期間，寫成協議或以訊息確認，避免日後否認。

如果房東不同意減租，房客可以繼續照付租金並保留主張權利，再透過調處或調解爭取，比自行少付安全。自行少付或停付，房東可能以欠租為由終止租約，反而讓房客處於被動。減租與後面的財物賠償可以一起主張，但要分開列出計算方式。

財物損失與租屋漏水精神賠償：條件與舉證

漏水弄濕的床墊、衣物、電腦、書籍，屬於財物損失。房客要請求賠償，通常需要證明三件事：確實有損失、損失是漏水造成的，以及房東有過失，例如已經接到通知卻遲遲不修，導致損害擴大。賠償金額多以物品的合理價值計算，使用多年的物品會考量折舊，不一定能拿回購買原價。

精神賠償則屬於非財產上的損害賠償，依民法須是身體、健康、名譽、隱私或其他人格法益受到不法侵害且情節重大，才可以請求。法院曾有以「居住安寧」作為人格法益、准許部分慰撫金的判決，例如長期漏水導致無法正常生活、因黴菌引發疾病，但也有不少案件因舉證不足或情節不夠嚴重而被駁回。金額依個案認定，差異很大，很難事前預估。

• 較有機會：漏水期間長、房東屢經通知仍不處理，且有就醫紀錄或明顯影響睡眠與工作。
• 較難成立：漏水輕微、短時間內已修好，或只能提出主觀上的不舒服。
• 舉證重點：時間軸、通知紀錄、照片影片、醫師診斷與證人說明。
• 務實做法：精神賠償可在協商與調解時一併提出，作為爭取減租或財損賠償的籌碼。

從存證信函到調解、訴訟的求償流程

多數漏水爭議在存證信函或調解階段就能解決。依序走流程，一方面給房東處理的機會，另一方面也為後續程序留下完整紀錄。

• 存證信函：寫明租賃地址、漏水位置、首次通知日期、要求修繕的期限，以及逾期將採取的措施，可到郵局辦理。
• 租賃爭議調處：向房屋所在地的直轄市或縣市政府申請，不收費用，由主管機關邀雙方協商。
• 公所調解：向鄉鎮市區調解委員會申請，免費，調解成立經法院核定後與確定判決有相同效力。
• 小額或簡易訴訟：請求金額不大時程序較簡便，可自行到法院遞狀，訴訟費依請求金額計算。
• 持公證書執行：租約若經公證並約定押金返還逕受強制執行，終止後房東不退押金可直接聲請。

抓漏與修繕費用因漏水原因與範圍差異很大，簡單的矽利康或排水處理可能在數千元以內，屋頂或外牆防水則可能到數萬元以上，以上僅供參考，實際依現場與報價為準。求償時把估價單、發票與施工照片一併附上，金額才有依據。

漏水期間的居住安全與退租點交

等待修繕期間，先處理會影響安全與健康的部分：把電器移離滴水處、在下方放置容器並鋪吸水布、開啟除濕機或保持通風，避免黴菌擴散。牆面出現大片壁癌或黴斑時，先以適當的清潔劑處理表面並戴上口罩，家中有嬰幼兒、長者或過敏體質成員，可考慮暫時避開受影響的房間。

如果最後決定退租，點交時要特別把漏水造成的損壞與房客自己造成的損壞分開。天花板水漬、牆面壁癌、木地板因長期浸水膨脹，若是房東未修繕導致，不應從押金扣除；房客可出示通知紀錄與照片作為依據，並在點交單上註明。

• 點交當天與房東逐一確認屋況，漏水相關損壞註明原因與通知日期。
• 押金返還寫明金額與期限，爭議中的扣款項目可先保留另議。
• 減租、扣租與財損賠償的協議結果，一併寫入點交或終止協議。
• 新租屋處看房時，主動檢查天花板、窗框與牆角是否有水漬，簽約前請房東處理。