租屋冷氣壞了誰負責？清洗、維修與換新的房東房客責任

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

租屋冷氣壞了誰負責？原則是房東修

租房子冷氣壞掉誰負責，先看兩件事：租約有沒有特別約定，以及故障是不是房客造成的。冷氣多半是房東隨屋附的設備，屬於租賃物的一部分；現行住宅租賃契約範本的修繕確認表也採同樣精神，設備沒有經雙方約定由房客負責修繕，除非損壞可歸責於房客，否則由房東負責。所以壓縮機老化、電路板故障、冷媒管路自然劣化這類問題，費用通常是房東出。

租屋冷氣壞掉房東不處理，房客也不是只能忍。依民法與租賃住宅市場發展及管理條例的精神，應由房東修繕的項目，房客可以先定適當期限請房東修繕，房東逾期不修，房客可以自行找人修，再請房東償還費用或從租金中扣除。重點在於程序要走對、證據要留好，否則很容易從「房東不修」變成「房客欠租」的反向糾紛。

• 房東負責：機器自然老化、零件壽命到期、原本就有的瑕疵、安裝不良引起的故障。
• 房客負責：摔壞遙控器、拉扯管線、自行拆裝或移機、長期不清濾網導致結冰漏水等可歸責的損壞。
• 看約定：拆機深度清洗、補冷媒、室外機支架鏽蝕更換，若租約寫明分工就照約定處理。

常見冷氣故障的責任劃分對照

同樣是冷氣不冷或漏水，背後原因不同，責任也不同。下表整理租屋最常遇到的狀況，作為和房東溝通時的參考；實際仍以租約約定、技師判斷與雙方協商為準。

濾網沒清導致結冰漏水，是最容易吵起來的一項。房客負有妥善保管租賃物的責任，濾網這種每隔幾週就能自己拆下沖洗的部分，一般會被認為是房客日常該做的事；但如果排水管原本就配置不良、坡度不夠，或是牆內管線老舊破裂，問題就回到房東身上。

• 故障當下先拍影片：開機後的出風溫度、運轉聲音、面板燈號與漏水位置都錄下來。
• 記下時間點：第一次發現異常的日期、通知房東的日期與內容，方便日後核對。
• 不要自行補冷媒或拆外殼：一旦房客動過機器，房東很容易主張是人為損壞。

洗冷氣是房東還是房客？清洗責任怎麼分

洗冷氣是房東還是房客，是網路論壇上最常見的租屋爭論之一。比較合理的分法是把清洗拆成兩層：濾網、出風口外殼的表面清潔，屬於使用者日常保養，由房客自己做；拆機或高壓水洗等專業深度清洗，費用由誰出則看租約約定，沒約定時多由雙方協商。

• 入住時：房東交屋前應讓冷氣處於可正常使用、無明顯霉味的狀態，房客可在點交時要求清洗或註記現況。
• 居住期間：濾網大約兩到四週清一次，使用頻繁或有養寵物時縮短間隔，這部分屬房客保管範圍。
• 長期居住：住滿一年以上，有些房東會負擔一次專業清洗，有些則約定由房客負擔，事先寫清楚最省事。
• 退租時：租約若約定退租需專業清洗，房客應依約辦理；沒有約定，房東不能直接從押金扣一筆清洗費。

租屋冷氣清洗算誰的，也和冷氣狀態有關。如果入住時冷氣早已發霉、出風有異味，房客可以主張這是交屋時的瑕疵，請房東先處理；如果是房客住了兩三年從沒洗過濾網，退租時內部積滿灰塵，房東要求房客負擔清洗費用也有一定道理。專業清洗的行情，分離式室內機一台約一千多元到三千多元不等，吊隱式或需高空作業會更高，僅供參考，實際依現場與報價為準。

租屋冷氣壞掉房東不處理：催告到自行修繕的步驟

房東已讀不回、一直拖延，或是嘴上答應卻遲遲不派人，房客可以按照下面的順序處理。每一步的目的都是讓房東有機會修，並把「已經通知、對方沒做」這件事留下紀錄。

• 第一步，用文字通知：透過訊息或電子郵件說明故障狀況、發生日期，附上照片或影片，請房東安排維修。
• 第二步，書面催告：房東沒有回應時，以存證信函或可留存的書面方式，載明故障內容並給一個合理期限，夏季實務上常見給七到十四天。
• 第三步，取得報價：期限屆滿仍未處理，找合格冷氣技師檢修，先取得書面報價與故障原因說明，必要時把報價傳給房東確認。
• 第四步，完成維修並留存單據：保留維修單、收據、更換下來的零件照片，金額以讓冷氣恢復正常的必要費用為限。
• 第五步，通知扣租或請款：以書面告知房東已代為修繕的金額，請其償還，或在下期租金中扣除，並附上單據影本。

合理期限沒有固定天數，要看故障對生活的影響與季節。盛夏時臥室唯一的冷氣故障，影響居住甚大，期限可以短一些；冬季不使用冷氣的時候，給房東較長的安排時間也比較合理。期限寫得過短，事後可能被認為催告不合理。

修繕期間冷氣無法使用，如果嚴重影響房間的居住使用，房客也可以和房東協商減少該段期間的部分租金。這部分沒有公定比例，建議以冷氣無法使用的天數與影響程度提出具體金額，用書面協商比口頭爭執有效。

老舊冷氣該修還是換新？誰出錢怎麼談

冷氣用了十幾年，修了又壞、壞了又修，房客最在意的是能不能直接換新。換新的決定權在房東，因為冷氣屬於房東的財產，房客不能未經同意就自行換機再要房東付錢；但房東也有義務讓租賃物保持合於約定使用的狀態，一修再修仍無法正常運轉時，換新往往比反覆維修划算。

• 修理費接近新機價格的一半以上、或同一台一年內故障多次，可以向房東提出換新建議。
• 提供技師的書面評估，例如壓縮機需更換、冷媒型號已停產，讓房東比較修與換的成本。
• 可以提議由房客負擔部分費用並換取續租較長期間或租金不調漲，雙方各退一步。
• 換新後的冷氣歸房東所有，房客出資的部分要寫成書面協議，避免退租時說不清楚。

換一台一對一分離式冷氣含標準安裝，視噸數、能效等級與安裝條件，大約從兩萬多元到五六萬元以上都有，若需新拉專用電源或加長冷媒管會再增加，僅供參考，實際依現場與報價為準。新冷氣通常需要專用迴路與合適的線徑，配電與安裝應由合格電器承裝業與冷氣技師施作，房客不要自行接線。

房客自備或加裝冷氣要注意什麼

有些租屋處本來沒有冷氣，或只有客廳有，房客想自己出錢在房間加裝。這種情況要先取得房東書面同意，因為安裝需要在外牆或窗框打孔、固定室外機支架，還可能要新增電源線路，涉及建物外觀與用電安全，社區大樓也可能有管委會對室外機位置的規定。

• 書面寫明：冷氣歸房客所有、退租時可拆走，或約定留下由房東折價收購。
• 約定牆孔與支架：退租拆機後牆孔要不要修補、由誰修補，支架是否可留在原處。
• 確認電源容量：老舊房子的電箱與線路未必承受得住，請房東或合格電工先評估。
• 室外機位置：避開鄰居窗戶正前方與逃生通道，排水要接到排水管，不要直接滴落到樓下。

房客自備的冷氣，維修清洗當然由房客自己負擔；但如果是房東的電路老舊導致冷氣跳電或燒毀，責任就要回頭看線路狀況。移機時同樣要找專業人員回收冷媒、拆除管線，費用約數千元到一萬多元，僅供參考，實際依現場與報價為準。

退租押金爭議：冷氣損壞與清洗費怎麼扣

退租時房東以冷氣故障或沒清洗為由扣押金，是租屋冷氣糾紛的另一個高峰。依租賃住宅市場發展及管理條例，押金不得超過兩個月租金總額，房東扣款應以房客實際造成的損害為限，並提出具體的維修或清洗費用依據，不能以「冷氣變舊了」這類正常使用的耗損要求房客負擔。

• 入住點交時開機測試每台冷氣，錄下出風、溫度與運轉聲音，在點交單上註記機齡與現況。
• 居住期間每次報修都留下文字紀錄，證明故障已通知且不是房客隱瞞造成擴大。
• 退租點交時再測試一次，雙方確認狀態後簽名，有爭議的項目當場寫清楚。
• 房東主張扣款時，請對方提供技師報價或收據，金額不合理可以要求另找業者估價比較。

協商不成時，可以向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，或向縣市政府申請住宅租賃爭議調處，調處免繳費用、程序也比訴訟簡單；房東若是以出租為業的經營者，也可以向消費者保護官申訴。準備好點交影片、通訊紀錄與單據，通常比各說各話更容易得到合理的結果。上述責任劃分是原則性說法，個案仍以租約內容、主管機關調處或法院認定為準，金額較大時可先請教專業人士。

簽約時就把冷氣寫清楚：條款範例

多數冷氣糾紛，都是因為租約只寫「附冷氣」三個字。簽約時花幾分鐘把下列內容寫進租約或修繕確認表，日後幾乎可以省掉大部分爭論。

• 設備明細：冷氣台數、安裝位置、型式（窗型、分離式、吊隱式）、大約機齡與目前狀態。
• 日常保養：濾網由房客定期清潔，房客應維持排水順暢、不得自行拆機或移機。
• 專業清洗：約定入住前由房東清洗一次，之後每滿一年由誰負擔、退租時是否需清洗。
• 故障維修：非可歸責於房客的故障由房東負責，房東應於接獲通知後若干日內安排檢修。
• 代為修繕：房東逾期未處理，房客得自行委請合格技師修繕，憑單據於租金中扣除。
• 換新與加裝：換機由房東決定，房客自費加裝需經書面同意並約定退租時的處理方式。

條款寫得具體，比寫得冗長更重要。例如把「若干日」直接寫成雙方同意的天數，把「每滿一年」寫成清洗的月份，執行時就不會各自解讀。已經簽好的租約也可以補一份雙方簽名的附約，效力一樣明確。