使用執照是什麼？使照查詢方式、申請流程與建照差異

費用與流程　·　最後更新 2026-10-15　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

使用執照是什麼？它證明了哪些事

使用執照（簡稱使照）是建築物蓋好之後，由直轄市或縣市主管建築機關派員查驗，確認構造、室內隔間與主要設備都和核准的設計圖說相符，才核發的文件。依建築法規定，建築物建造完成後的使用或變更使用，都應請領使用執照；在領到使照之前，原則上不得接水、接電與使用。換句話說，使照就是一棟房子「可以合法入住、依核定用途使用」的身分證明。

對買方來說，使照也是後續辦理建物第一次測量、所有權第一次登記與取得權狀的基礎文件。常聽到的「建築執照」其實是統稱，依建築法分為建造執照、雜項執照、使用執照與拆除執照四種；網路上有人寫成「建照執照」，指的通常就是建造執照，也就是開工前取得的興建許可，和完工後才核發的使照是不同階段的文件。

• 使照記錄的是核准當時的狀態：樓層數、各層面積與用途、構造種類、停車空間等。
• 交屋後才出現的頂樓加蓋、陽台外推或增建夾層，都不在使照核准範圍內。
• 一般屋主很少親自申請使照：新建案由建商以起造人身分申請，自地自建多委託建築師辦理。

建造執照、使用執照與其他建築執照差在哪

四種建築執照分別對應工程的不同階段，審查重點也不一樣。看建案資料時，先分清楚手上的字號是哪一種，才不會把「獲准興建」誤當成「已經完工」。

預售屋廣告上常見的建照字號，只能說明這個案子已獲准興建，不代表蓋好或能交屋；使照核發日期才是交屋時程的關鍵節點。另外要留意，老屋整修並非都只算裝修：依建築法，基礎、梁柱、承重牆、樓地板、屋架或屋頂其中任何一種有過半的修理或變更，就屬於修建，應申請建造執照。

使用執照、室內裝修許可與變更使用的關係

使照管的是整棟建築物完工後能不能用、做什麼用；室內裝修許可管的則是裝修行為。依建築物室內裝修管理辦法，供公眾使用建築物，以及經內政部認定有必要的非供公眾使用建築物（例如一定規模以上的集合住宅），若要做固著於構造體的天花板、內部牆面、高度超過地板面 1.2 公尺的固定隔屏或變更分間牆，應先申請審查許可，完工後再取得室內裝修合格證明。裝修合格證明不會改寫使照內容，兩者是並存的文件。

真正會動到使照的是「變更使用」。建築物要改變使用類組，或有其他和原核定使用不合的變更，例如住宅改成餐廳、補習班或旅宿，原則上要申請變更使用執照，需附原使照或謄本、變更用途說明書；若改成供公眾使用，還要附結構計算書、室內裝修及設備圖說，消防設備部分由消防機關會同檢查。一定規模以下的變更可免辦，門檻依地方主管機關規定。裝修完工後的備查細節，站上另有專文整理，這裡不再展開。

使用執照查詢方式：線上系統、謄本與臨櫃調閱

想知道房子有沒有使照、上面寫了什麼，可從三個管道著手：先從謄本找字號，再上建管系統查存根影像，查不到才臨櫃申請。

• 建物登記謄本：標示部會記載主要用途、主要建材、層數與建築完成日期，其他登記事項欄也常註記使用執照資料，可先取得字號。
• 縣市建管線上系統：台北市建築管理工程處、新北市工務局建管便民服務資訊網、桃園市建築管理處、台中市都市發展局、台南市工務局、高雄市工務局建築管理處等都有執照存根查詢，可用執照字號、地號或門牌等條件查。
• 臨櫃申請影印：線上沒有影像檔或需要竣工圖時，多數縣市由所有權人備妥建物謄本、身分證明與印章，向建管單位申請影印存根或圖說，依規定繳納規費；代理人申請要附委託文件。

房屋使用執照查詢常卡在地號與門牌。早年核發的執照多以舊地號登錄，地籍重測後新地號查不到，新北市的系統就提供先用新地號換查舊地號的功能；門牌整編過的地址也有同樣問題。高雄市使用執照查詢同樣可在工務局建築管理處的建管查詢系統以執照號碼等條件查詢，早期執照若沒有數位影像，可依規定向建管處申請影印。若各種方式都查不到，就要考慮房子是否在當地實施建築管理前興建，或根本是未領照的建物。

使照存根怎麼看？買屋與裝修前要核對的欄位

使用執照存根是主管機關留存的核發紀錄，通常會載明建築地點、地號、使用分區、構造種類、層數與高度、各層樓地板面積與用途、停車空間，以及起造人、設計人、監造人、承造人等資料。買屋或裝修前，建議把存根和權狀、現況放在一起比對。

• 使用分區：住宅區、商業區或工業區，會影響能不能做住家與相關稅負認定。
• 各層用途：核定為集合住宅、店鋪、一般事務所或停車空間，和你打算的用法是否一致。
• 構造種類：鋼筋混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造或加強磚造，是評估耐震與能否拆牆的起點。
• 層數與屋頂突出物：屋頂上的樓梯間、機房若被改成居室，多半已超出核准用途。
• 停車空間：法定、增設或獎勵停車位的數量與位置，買車位時可對照分管約定。
• 竣工圖：看原始隔間、陽台位置、管道間與梁位，判斷是否有外推或後加夾層。

竣工圖對室內設計特別實用，設計師能從圖上確認原始結構牆、管道間與陽台範圍，避免拆錯。欄位看不懂時，可請建築師或地政士協助判讀。

房屋使用執照申請流程：誰申請、去哪裡、要多久

房屋使用執照去哪裡申請？答案是建築所在地的直轄市或縣市主管建築機關，各地名稱不同，可能是建管處、都發局、工務局或建設處。依建築法，建築工程完竣後由起造人會同承造人及監造人提出申請，實務上幾乎都由建築師代為辦理。

• 竣工整理：監造建築師確認施工與核准圖說相符，備妥竣工平面圖與立面圖；若完全相符可依規定免附。
• 提出申請：檢附申請書與原領的建造執照或雜項執照，向主管建築機關送件。
• 現場查驗：主管機關收件後應於十日內派員查驗，供公眾使用建築物可延長為二十日；不符的地方會一次通知修改，改好再報驗。
• 消防查驗：消防安全設備依消防法規，由消防機關進行竣工查驗。
• 核發與後續：領到使照後申請接水接電，再辦建物第一次測量與所有權第一次登記，最後交屋。

整個流程要多久，取決於竣工資料是否齊全、查驗是否一次通過，以及消防與其他機關的配合，無法一概而論。建商使用執照的核發日也和買方權益直接相關：依內政部預售屋買賣定型化契約的應記載事項，賣方應在領得使用執照後六個月內通知買方交屋，逾期要依約計算遲延利息，簽約時可確認契約有無照寫。

沒有使照或用途不符，會有哪些風險

「沒有使照」要分成三種情況看，風險差很多。有些老房子其實合法，只是年代太早；有些則是違建或違規使用，買賣、貸款與居住安全都會受影響。

違建由地方主管建築機關依規定查報處理，各縣市對既存違建的處理順序不同，但「目前沒被拆」不等於合法。用途不符在工業區產品最常見，買之前要看清楚使照與土地使用分區。

三種情境的使照檢查清單：中古屋、新成屋與租店面

不同情境要確認的重點不同，以下依常見情況整理，事先查好可以少掉很多交屋後的爭議。

• 買中古屋：調建物謄本取得使照字號，比對存根上的層數、面積與用途；現場看到的增建，請仲介書面說明是否為違建以及是否計價。
• 買預售或新成屋：記下使照核發日，計算交屋通知期限；交屋時拿竣工圖對照隔間、管道間與陽台位置，有落差當場記錄。
• 租店面或辦公室：確認該樓層使照用途能否做你的行業，餐飲、補習班、托育等業別審查較嚴，必要時先請建築師評估變更使用。
• 準備大規模裝修：先調竣工圖給設計師，確認結構牆與梁位，再判斷是否需要申請室內裝修許可或建造執照。

如果查詢結果和現況差距很大，例如使照只有三層、現場卻有四層，或使照用途是停車空間卻被改成店面，最好在付款前就釐清責任歸屬。相關數字與規定以最新法規和各縣市主管機關公告為準，不同縣市的查詢系統與申請文件也可能調整。