地目是什麼？21種地目代號、廢除後怎麼看土地使用類別

費用與流程　·　最後更新 2026-10-18　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

地目是什麼？舊制土地登記的使用分類

地目是什麼？簡單說，地目是過去土地登記簿上記載的「土地使用類別」，由地政機關在辦理地籍測量與登記時，依照土地當時的實際用途歸類，例如蓋了房子的記為「建」，種水稻的記為「田」，種雜糧或果樹的記為「旱」。地目通常搭配「等則」一起出現，等則是依土地收益或地價高低分成的等級，早年主要用來計算田賦與評定地價。

因為地目只是在某個時間點紀錄的現況，土地後來改種別的作物、蓋了建物或荒廢，登記上的地目不一定跟著更新，所以同一筆土地的地目與現場狀況落差很大的情形相當常見。更重要的是，地目本身並不是決定土地能不能蓋房子的管制工具，真正限制土地使用的是都市計畫與區域計畫劃定的使用分區與使用地類別，這也是後來廢除地目制度的主要原因。

• 地目：記載土地使用類別，共21種，用一個字作為代號。
• 等則：記載土地等級，用來分級課徵田賦或評定地價。
• 記載位置：舊式土地登記謄本的標示部，與面積、地號一起列出。
• 現況：新申請的謄本已不再列出地目與等則欄位。

21種地目代號與意義一覽

地目種類共有21種，每一種都用一個字表示。下表只列出各代號的名稱、大方向用途與常見歸類，不是逐字的法定定義，買賣舊土地、閱讀家族留下的老權狀或分割繼承資料時，可以拿來對照。各代號的正式文字定義與個別土地的認定，仍以地政機關保存的資料為準。

地目四大類：建築、生產、交通水利與其他

土地法把土地分為建築、直接生產、交通水利與其他四大類，21種地目一般也依這個架構歸類，下列是常見的歸類方式。了解大類有助於快速判斷一筆舊地目土地過去的用途性質，例如「田、旱」都是耕作用的農地，「道、溝」多半是公共通行或水利設施，私人很難作為一般建地使用。

• 建築用地：建、雜、祠、鐵、公、墓，共6種，屬於有建物或特定設施的土地。
• 直接生產用地：田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池，共8種，主要用於農林漁牧與礦鹽生產。
• 交通水利用地：線、道、水、溜、溝、堤，共6種，屬於交通路線與水利設施。
• 其他土地：原，指尚未利用的原野。

農地地目種類常被問到的是「田」與「旱」的差別：田地目過去有灌溉水源，適合水稻，旱地目則以雜糧、蔬果或果樹為主。兩者廢除前在田賦等級上也不同，但在現行制度下，它們大多被編定為農牧用地或劃入農業區，能不能興建農舍、農業設施，看的是用地類別與農業法規，而不是當初登記的是田還是旱。

地目為什麼廢除？2017年起的變化

地目等則制度在民國106年，也就是2017年1月1日起正式廢除，地政機關同時停止辦理地目變更登記。廢除的理由大致有三點：第一，地目只反映登記當下的現況，長年未更新，與實際使用脫節；第二，田賦早已停徵，等則失去原本的課稅功能，地價改以公告土地現值與公告地價評定；第三，真正約束土地使用的是都市計畫與非都市土地使用管制，地目容易讓民眾誤以為「地目是建就能蓋」。

• 新申請的土地登記謄本、地價謄本與權利書狀，已不再出現地目與等則欄位。
• 舊權狀上仍印有地目，不需要為此換發，權利效力不受影響。
• 想查土地過去的地目，可向地政事務所申請地籍整理清冊或人工登記簿謄本。
• 地價評定改以公告土地現值與公告地價為依據，查詢方式與地目無關。

廢除後怎麼看：使用分區與使用地類別

地目退場後，判斷土地用途要先分清楚這筆地是「都市土地」還是「非都市土地」。都市土地位在都市計畫範圍內，由都市計畫劃定住宅區、商業區、工業區、農業區、保護區等使用分區，每種分區有各自的建蔽率、容積率與允許使用項目。非都市土地則依區域計畫劃定使用分區，再於分區內編定使用地類別，例如農牧用地、林業用地、甲種建築用地等。

非都市土地的使用分區包含特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區、森林區、山坡地保育區、風景區、河川區等；使用地類別則有甲、乙、丙、丁種建築用地、農牧、林業、養殖、交通、水利、遊憩、特定目的事業用地等多種。各類建築用地之間的差異與容積上限，站上另有專文說明，這裡不再展開。國土計畫上路後，現行分區將逐步轉換為國土功能分區，實施時程與轉換方式以內政部及縣市政府公告為準。

地目查詢、建蔽率查詢與特目用地用途

一般人說的「土地地目查詢」，現在實際要查的是使用分區與使用地類別。最直接的方法是申請土地登記謄本：可以到任何一間地政事務所跨所申請，也可以透過政府提供的線上謄本服務取得電子謄本，標示部會列出非都市土地的分區與用地。只想初步了解位置與分區，也能用各縣市的地籍圖資或都市計畫查詢網站，輸入地段地號查看。

• 非都市土地：從謄本標示部看使用分區與使用地類別，再對照該類用地的建蔽率與容積率。
• 都市土地：向縣市政府或區公所申請土地使用分區證明，或上網查都市計畫分區，再依分區查建蔽率。
• 特定目的事業用地：這類用地是為了某個核准的事業計畫而變更，可做的用途受原核准計畫限制，需向縣市政府或目的事業主管機關查詢當初核准的內容。
• 舊地目：向地政事務所申請地籍整理清冊或人工登記簿謄本，作為交易或繼承時的參考。

建蔽率查詢要特別留意，網路地圖上看到的分區只是參考，正式數值以都市計畫書圖或主管機關核發的證明文件為準。同一種分區在不同縣市、甚至同一縣市的不同都市計畫區，建蔽率與容積率都可能不同，臨路寬度、退縮與騎樓規定也會影響實際可建面積，規劃前請由建築師依法規試算。

地目變更還能辦嗎？農業區建地目的觀念

地目廢除後，地政機關已不再受理地目變更登記，因此「地目變更」這個說法在現行制度下已經沒有對應的申請程序。過去所謂的地目變更，多半是土地蓋了房子後，申請把田、旱改登記為建，屬於現況登記的調整；現在若想改變土地用途，要走的是非都市土地的使用地變更編定、分區變更，或都市計畫變更，程序、審查機關與費用都完全不同，相關流程站上另有專文整理。

常被問到的「農業區建地目」，指的是位在都市計畫農業區內、但舊登記為「建」的土地。這類土地多半是都市計畫發布前就已有建物的舊宅基地，各地的都市計畫法施行細則或相關規定，對這類土地多訂有可建築的條件，例如須證明都市計畫發布前已為建地目或已有建物，並限制建蔽率與樓層。由於直轄市、縣市規定不完全相同，而且常附帶條件，購買或規劃前務必向縣市都市計畫主管機關確認，不能只看舊權狀上寫著建就認定可蓋。

買地或繼承土地時的檢查重點

不論手上拿到的是有地目的舊權狀，還是新式謄本，評估土地價值與用途時都應該依照現行制度逐項確認。下面這份清單適合在看地、議價或辦理繼承分割前使用，可以避免只看地目就做出判斷。

• 確認土地屬於都市或非都市土地，取得分區證明或最新謄本。
• 查使用地類別對應的建蔽率、容積率與允許使用項目，必要時請建築師試算可建面積。
• 實地比對地籍圖與現況，看界址、鄰地占用、既有建物與排水溝渠位置。
• 確認是否臨接可供建築使用的道路，以及是否位於山坡地、水利或保護區範圍。
• 了解是否有違規使用、未保存登記建物或共有人意見不一等權利問題。
• 涉及移轉、繼承與稅務時，以地政機關與稅捐機關的認定為準，個案可諮詢地政士。

如果土地有歷史糾紛，例如舊地目與鄰地界線認定不同、祖產登記名義人早已過世，舊地目資料可以幫助還原土地過去的使用脈絡，但解決問題仍要靠鑑界、登記與協調程序。準備好地段地號、權狀影本與家族文件，再向地政事務所或專業人士諮詢，效率會比較高。