老房子打掉重建要多少錢？拆除、新建與請照費用整理

費用與流程　·　最後更新 2026-10-16　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

房子打掉重建費用怎麼抓？先看總預算組成

房子打掉重建費用不是只有「拆除費加每坪造價」，而是一整套從規劃到入住的支出。以一般透天老屋為例，預算可以拆成五大塊：前期鑑定與設計請照、拆除與清運、結構體與外殼營造、水電設備與室內裝修、以及工期中的租屋與搬家成本。其中營造費通常占最大比例，其次是室內裝修；設計監造與各項規費雖然單項金額不大，但項目多，漏列時容易讓總預算失準。

粗估方法：先請建築師試算重建後可蓋的總樓地板面積，乘上營造每坪單價，再加上裝修、設計監造與規費，最後補上拆除費與工期租金。例如重建後總樓地板約100坪，光營造費就可能落在一千萬元到兩千萬元以上，這也是許多屋主評估後改走翻修的原因。

拆除階段：拆照、鄰房鑑定與清運

整棟拆除要先依建築法規定向地方主管機關申請拆除執照，通常與新建的建造執照一起規劃，由建築師協助辦理。拆除費用的細項與計價方式，站上的房屋拆除費用專文已有完整說明，這裡只提醒重建情境下要特別注意的幾件事。

• 鄰房現況鑑定：開工前請鑑定單位記錄鄰房原有裂縫與傾斜狀況，日後若有損鄰爭議，才有比對依據。
• 共用牆處理：連棟透天常與鄰居共用牆或共用基礎，拆除範圍與保護方式要事先與建築師、結構技師及鄰居確認。
• 基礎是否全拆：舊基礎若會妨礙新結構，必須一併破除清運，費用會比只拆地上物高。
• 廢棄物清運：混凝土塊、磚、木料、金屬需分類，依地方規定清運到合法處理場所，並留存相關證明。
• 空氣污染防制：拆除與新建工程依規定須向環保主管機關申報並繳納營建工程空氣污染防制費。

新建階段：結構體造價與影響因素

每坪造價是重建預算的核心，但同樣是三層樓透天，報價可以差很多。差異主要來自構造方式、基礎型式、施工條件與設備規格。一般來說，鋼筋混凝土造是透天最常見的選擇，耐震與隔音表現穩定；鋼構可以縮短工期，但防火被覆、防鏽與樓板隔音要另外處理。每坪單價怎麼組成，站上的蓋房子每坪造價專文已有說明，以下列出重建時最常讓預算變動的因素。

• 地質與基礎：軟弱地盤或地下水位高時，可能需要筏式基礎或基樁，費用明顯增加，需依鑽探結果由結構技師設計。
• 地下室：開挖、擋土與防水成本高，小基地做地下室每坪分攤會非常驚人，透天重建多半評估後放棄。
• 巷道與施工動線：巷子窄、混凝土車與吊車進不來時，需要小型車分次運料或加長泵送，工期與費用都會增加。
• 樓層數與電梯：樓層越多，結構與防火要求越高；加裝住宅電梯要預留機坑與梯廳空間。
• 外牆與門窗：磁磚、塗料、石材與金屬外牆單價差距大，氣密隔音窗也是不小的支出。
• 設備規格：太陽能板、雨水回收、全熱交換等設備可提升居住品質，但要在設計階段就預留位置與管線。

比價時請把每家報價拆成相同的項目，確認是否包含基礎、屋頂防水、外牆、門窗、水電配管與外線申請，避免一家看起來便宜，其實把大項目留到後面追加。

設計、請照與監造：建築師與技師費用

新建房屋依法須由開業建築師設計，申請建造執照後才能開工，施工期間由建築師監造，完工後再申請使用執照，取得使照才能申請正式水電與辦理建物登記。營造部分則依工程規模由合格的營造業承造，並設置應有的工地主任與技術人員。屋主在這個階段最容易低估的，是設計費之外的各項技師簽證與行政作業時間。

• 建築設計與監造：多依各地建築師公會的酬金標準，以工程造價的比例計算，小型案件比例通常較高。
• 結構設計與簽證：由結構技師或建築師負責，耐震設計要符合現行規範，地質條件特殊時另需大地相關評估。
• 水電與消防設計：依建築規模由相關技師設計簽證，並申請電力、自來水與天然氣的外線接管。
• 地政與稅務：完工後辦理建物第一次測量與保存登記，土地與房屋相關稅捐依稅捐機關規定。
• 其他規費：建造執照規費、使用執照與相關審查費用，依各地主管機關收費標準。

建議找建築師時先談清楚服務範圍：是否包含室內設計、景觀、監造次數、變更設計與追加圖說如何收費。設計階段多花一點時間把需求講清楚，比施工中途變更省下的錢更多。

工期與租屋成本：一年半到兩年的隱形支出

許多屋主把錢都算在工程上，卻忘了重建期間全家要住哪裡。從開始規劃到搬回新家，透天重建常見要一年半到兩年以上，遇到鄰房協調、颱風雨季、缺工或請照補正，時間還會再拉長。租屋期間的租金、押金、兩次搬家費用，以及新家放不下的物品倉儲費，都應該列入總預算。

以月租兩萬多元估算，兩年租金加上搬家倉儲就可能超過五十萬元，都會區會更高。家中有長輩或行動不便者，租屋時還要考慮有無電梯與就醫距離，這些都會影響預算與時程的取捨。

重建後一定比較大嗎？先做法規量體試算

老房子興建時適用的是當年的法規，打掉重建則要符合現在的建築與都市計畫規定。結果常出乎屋主意料：有些老屋因為當年建蔽率較寬鬆、沒有退縮或停車要求，重建後可蓋的樓地板面積反而比原本小。

• 建蔽率與容積率：依土地使用分區決定，舊屋若已超過現行容積，重建後無法原樣蓋回。
• 退縮與騎樓：部分路段規定須退縮建築或留設騎樓、無遮簷人行道，臨路面寬會被吃掉。
• 停車位：新建面積達一定規模時，須依規定設置停車空間，一樓可用面積會減少。
• 高度與日照：建築物高度受道路寬度、日照與地區管制影響，不是想加蓋幾層就能加。
• 違建無法保留：原有頂樓加蓋或後院增建屬違章建築，拆除後不能計入重建面積。

翻修還是重建？50年老屋的判斷門檻

房屋重建費用通常是同面積全室翻修的數倍，因此不是屋齡到了就該重建。關鍵在於結構是否還值得保留。50年左右的老屋常見加強磚造或早期鋼筋混凝土造，可能有鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、海砂或耐震能力不足等問題；但也有不少老屋結構健全，只是管線老舊、格局不合用，這類情況翻修就能大幅改善。

建議流程是先做結構安全檢測，再由建築師或結構技師提出補強與重建兩種方案的概估，把總價、工期、完工後面積與可使用年限放在一起比較。結構是否安全、能否補強，請由結構技師或建築師現場評估，不要只憑外觀或屋齡自行判斷。

危老重建與相關補助：適用條件與注意事項

若老屋位在都市計畫範圍內、屬於合法建築物，可評估是否適用都市危險及老舊建築物加速重建條例，也就是俗稱的危老重建。常見的申請情形包括：經主管機關通知限期拆除或改建的危險建築物；經結構安全性能評估結果未達最低等級；或屋齡30年以上，經評估耐震能力未達一定標準且改善不具效益，或未設置昇降設備者。實際認定以地方主管機關審查為準。

• 同意門檻：須取得重建範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，與都市更新的多數決不同。
• 容積獎勵：上限為基準容積的1.3倍或原建築容積的1.15倍；早期的時程獎勵已逐年遞減並於2025年5月歸零，各項獎勵條件與小基地規定，以主管機關最新公告為準。
• 稅捐減免：重建期間與完工後一定期間，有地價稅與房屋稅減免的規定，須依程序向稅捐機關申請。
• 評估補助：不少縣市對結構安全性能評估、耐震初評提供費用補助，補助額度與名額依當年度公告。
• 申請期限：現行條例的受理申請期限到2027年5月，內政部已研擬刪除落日條款並調整獎勵的修正草案，但截至2026年10月仍待立法院審議，申請前請向地方主管機關確認最新規定。