危老重建條件有哪些？屋齡、結構評估與申請流程

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

危老重建條件有哪些？三種適用情形

老屋重建條件中，最常被討論的是依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」辦理的危老重建。它適用於位在都市計畫範圍內、並非經指定具有歷史文化或紀念價值的合法建築物，並且要符合以下三種情形之一，才能以危老程序申請重建。換句話說，屋齡老不等於一定能走危老，關鍵是「合法」加上「經認定有危險或耐震不足」。

實務上最多人適用的是第三種，也就是屋齡三十年以上的老公寓。這類建物只要評估結果顯示耐震能力不足，再加上沒有電梯，或經評估補強不符合效益，就有機會進入危老程序。都更與危老在程序與同意門檻上的比較，站上的都市更新專文已有說明，這篇專講危老本身的條件與流程。

屋齡怎麼算？哪些建築不適用

屋齡的計算，一般以使用執照核發日、建物第一次登記日或其他可證明建築完成的文件為準；同一基地內若有多棟建物，屋齡要分別看。合法建築物指的是領有使用執照，或依當地主管機關規定可認定為合法建築物的房屋，例如部分早期興建、未領使用執照但有合法房屋證明的建物。

• 非都市土地上的建物不適用危老條例，需依其他法令處理重建。
• 經指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物，例如古蹟或歷史建築，不適用。
• 頂樓加蓋、陽台外推等違章部分不屬於合法建築物面積，重建時不能作為合法面積計算。
• 已經在辦理都市更新程序的基地，若要改走危老，需先釐清原有程序的處理方式。

結構安全性能評估：誰來做、看什麼

除了已被主管機關認定危險的建物，大多數危老申請都要先做結構安全性能評估。評估由主管機關認可的評估機構辦理，由具備結構或土木相關專業資格的人員到現場勘查，檢視建築物的結構系統、材料強度、劣化程度與耐震能力，最後出具評估報告與等級結論。

• 申請人：可以是建築物所有權人之一，不需要全體同意才能先申請評估。
• 評估內容：包括現場目視與量測、混凝土試體鑽心或氯離子檢測、結構分析與耐震能力計算等。
• 評估結果：依耐震能力與安全性能分級，決定是否符合危老的重建條件，以及可申請的獎勵項目。
• 評估費用：依建築物規模與檢測項目計價，許多縣市提供評估費用補助，以當地主管機關公告為準。

評估報告是後續整合住戶的重要工具。很多老公寓的住戶對重建意願不一，有了專業評估證明耐震不足，比口頭說服更有說服力；即使最後沒有重建，報告也能作為補強或修繕的參考。評估過程中若需要鑽孔取樣，事先與各戶溝通進屋時間與復原方式，可減少摩擦。

全體同意：危老最難跨越的門檻

危老重建計畫必須取得重建範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意，才能向主管機關申請。也就是說，一棟二十戶的老公寓，只要有一戶不同意或聯絡不到，就無法以危老送件。這是危老和都更最大的差異，也是許多案子卡關的原因。

• 共有與繼承：房屋若為多人共有或繼承尚未辦理登記，需先釐清所有權人並取得每一位的同意。
• 產權人失聯：海外住戶、長年失聯或已過世未辦繼承，都會讓同意書無法齊全，要及早清查。
• 合併鄰地：可以把鄰接的建築基地或土地一併納入，但納入的面積有上限，鄰地所有權人同樣需全體同意。
• 意見分歧：常見爭點是分回坪數、樓層位置、施工期間租金補貼與一樓店面權益，宜由專業顧問協助協商。

整合期間建議成立住戶代表小組，定期召開說明會並留存紀錄。若評估後確定有一兩戶始終無法同意，危老就走不下去，這時才需要考慮是否改走都市更新程序，或先以耐震補強、增設電梯等方式改善居住安全。

危老申請流程與時程

危老重建從起心動念到搬回新家，通常需要數年時間。了解每一步要做什麼，住戶才能預估自己的生活安排與資金需求。

• 第一步：確認基地位於都市計畫範圍、建物為合法建築物，並調閱謄本與使用執照確認屋齡。
• 第二步：向認可的評估機構申請結構安全性能評估，取得評估報告。
• 第三步：整合全體所有權人，決定採自建、合建或委託代建，並簽訂相關契約。
• 第四步：委託建築師擬具重建計畫，內容包括建築配置、容積獎勵項目與權利分配原則。
• 第五步：檢附全體同意書與重建計畫，向直轄市或縣市主管機關申請核准。
• 第六步：重建計畫核准後，在規定期限內申請建造執照，接著拆除舊屋、施工、取得使用執照與交屋。

主管機關審查重建計畫的時間，近年平均已縮短到數個月左右，但前端的住戶整合往往才是最花時間的環節，短則數月，長則好幾年；施工期依樓層數與規模而定，一般需要兩三年以上。各地審查流程與應備文件略有不同，部分縣市提供簡化審查程序，請以當地主管機關規定為準。

容積獎勵：上限、常見項目與時程獎勵現況

危老重建吸引人的地方，在於可以申請容積獎勵，讓新建築的樓地板面積比原本多，多出來的面積可用來分回給住戶或支應建築成本。依規定，危老重建的容積上限為基準容積的一點三倍，或原建築容積的一點一五倍，兩者擇一適用。

• 原建築容積高於基準容積：老公寓原本蓋得比現行規定多時，可依原建築容積給予獎勵。
• 結構評估結果：依評估等級給予不同比例獎勵，結構越危險，獎勵通常越高。
• 建築設計類：退縮建築、綠建築、智慧建築、無障礙環境與耐震設計等，依取得的標章等級給予獎勵。
• 時程獎勵：條例施行初期給予較高比例，之後逐年遞減，已於2025年5月降為零，現在申請不再適用。

容積獎勵的實際比例會受基地條件、使用分區與設計內容影響，各項目的計算方式可參考站上的容積獎勵專文。住戶要特別注意的是，獎勵越多不代表分回越多，取得綠建築或智慧建築標章需要增加建造成本，最後能分回多少，要看整體財務試算。

稅賦減免與資金來源

除了容積獎勵，危老重建還有稅賦優惠。一般而言，重建期間土地無法使用時可免徵地價稅；重建完成後，地價稅與房屋稅可減半徵收一段期間，符合條件的原所有權人若持有重建後的房屋且未移轉，房屋稅減半期間還可以延長，但有年限上限。這些稅捐優惠有申請年限，並須經地方主管機關同意才適用，實際條件與申請方式以稅捐機關與主管機關的規定為準。

資金方面，自建的住戶需要自行籌措拆除與營建費用，常見做法是以土地向銀行申請建築融資，政府也有協助重建取得融資的相關措施，可向當地主管機關或往來銀行洽詢。合建模式則由建設公司出資興建，住戶以土地與建商分配完成後的房屋，自己通常不必拿出營建費用，但分回比例相對較低。

• 施工期間租屋費用：重建期間住戶需在外租屋，合建時可在契約中約定租金補貼。
• 搬遷與暫存費用：家具搬運、倉儲與水電停用等費用，也應納入整體預算。
• 銀行貸款處理：原有房屋貸款在拆除前後如何處理，需事先與銀行溝通。

自建、合建或代建：合作模式與住戶風險

危老重建常見的合作模式有三種，選擇哪一種，決定了住戶要承擔多少資金壓力與經營風險。下表整理三者的差異，實際仍需依基地條件與住戶狀況評估。

不論選哪一種，契約都是保護住戶的核心。建議透過信託機制管理土地與建築資金，約定續建機制，避免建商財務出問題時工程停擺；分回坪數、公設比、車位與樓層選配方式要寫清楚，並請熟悉不動產的律師或地政士協助審閱。住戶也可以向各地的都市更新推動單位諮詢，取得較中立的資訊。