社區監視器有哪些規定？公寓大廈管理條例、走廊加裝與調閱流程

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

社區監視器有哪些規定？先分清楚誰裝、裝在哪

公寓大廈管理條例裡並沒有專門規範監視器的條文，社區監視器的規定是由幾個層面組合起來的：第一，依公寓大廈管理條例，共用部分的管理與維護由管理委員會負責，公共監視系統屬於共用設施，設置與維護屬於管委會的權責範圍；第二，社區規約與區分所有權人會議的決議，決定了設置位置、預算與管理方式；第三，監視器拍下的影像可以辨識特定人，屬於個人資料保護法所稱的個人資料，管委會在蒐集、保存與提供時都要遵守相關規範；第四，若拍攝到他人非公開的活動，還可能涉及刑法妨害秘密的問題。

所以談社區監視器，要先分兩種情況：一是管委會以社區名義在公共空間設置的監視系統，二是個別住戶自己在門口、走廊或陽台加裝的攝影機。前者重在程序與資料管理，後者重在共用部分的使用權與鄰居隱私。辦公室或店面的監視器另有不同考量，站上有辦公室監視器法規專文可參考，這裡只談住宅社區。

管委會設置公共監視器的依據與程序

管委會在大門、梯廳、停車場等公共空間裝設監視器，目的是維護社區安全與管理秩序，屬於共用部分管理的一環。不過「有權管理」不等於「可以隨意安裝」，建議依下列程序進行，讓設置有明確依據，也降低住戶反彈。

• 確認規約授權：檢視規約是否已授權管委會設置與管理監視系統，若沒有，可在區分所有權人會議中提案增訂。
• 依金額決定層級：一般汰換維修可由管委會依預算執行，新增大量鏡頭或重大支出，宜提區分所有權人會議決議。
• 訂定管理辦法：寫明設置目的、鏡頭位置、保存天數、可查看人員、調閱程序與違規處理。
• 公開說明：在公告欄或住戶群組公告設置計畫與位置圖，讓住戶有機會提出意見。
• 張貼告示：在監視區域入口張貼「錄影中」告示，讓進出的人知道此處有攝影。

管理辦法是後續所有爭議的判斷基準。很多社區糾紛不是出在裝不裝，而是誰可以看、看了能不能截圖、畫面可不可以傳到群組。事先把這些規則寫清楚並經會議通過，管委會、保全與住戶都有依循。

哪些位置可以拍、哪些要避開

公共監視器的位置規劃，原則是拍攝「出入動線與公共空間」，避免拍攝「住戶室內與私密活動」。同一個空間，鏡頭角度不同，侵害隱私的程度也完全不同。

健身房、交誼廳、兒童遊戲區等公設可以設置，但應以安全為目的，例如確認設備損壞責任或兒童安全，畫面角度不要刻意追蹤特定使用者。新增或調整鏡頭時，可先由委員與保全實際走一次，用手機模擬鏡頭視角，確認不會照到住戶窗戶或門內。

住戶在走廊、門口自己加裝監視器合法嗎

住戶家門外的走廊與梯廳，屬於公寓大廈的共用部分。依公寓大廈管理條例的原則，住戶使用共用部分應依其設置目的與通常使用方法為之，不得任意占用或變更；所以住戶想在走廊天花板、牆面或門框上方加裝攝影機，應先看規約有沒有相關規定，沒有規定時最好向管委會提出申請，取得同意後再施工。

合不合法的另一個重點是隱私。判斷時通常會綜合考量設置目的、鏡頭角度、拍攝範圍與畫面用途：以防止侵入、亂丟垃圾為目的，鏡頭朝向自家門口與公共動線，鄰戶門口只占畫面一小角，爭議相對較小；反之，若鏡頭直接對準他戶大門或窗戶，開門時就能拍到屋內，爭議與法律風險就會大幅提高，個案結果仍依法院認定。

• 鏡頭朝向自家門口與走道，不要正對對門或他戶窗戶。
• 只錄影不錄音，避免錄下鄰居在走廊或門內的對話。
• 線路走在自家範圍內，不要在公共牆面任意打洞拉線。
• 裝在自家門板上的電子貓眼或門鈴攝影機，同樣要留意拍攝角度，並遵守社區對外觀的規定。

影像保存期限與資料管理

社區監視器影像要保存多久，目前法律沒有統一的天數規定。常見做法是由主機硬碟循環覆寫，保存天數取決於鏡頭數量、畫質與硬碟容量，社區可在規約或管理辦法中訂出合理天數，並確保硬碟容量足以支撐。保存太短，事件發生後還沒申請調閱就被覆蓋；保存太長，則增加資料外洩的風險與管理成本。

• 主機實體保護：錄影主機放在上鎖機櫃或管理中心內，不讓非授權人員接觸。
• 帳號權限分級：保全只能看即時畫面，回放與匯出需經主委或總幹事授權。
• 留存操作紀錄：誰在什麼時間回放、匯出哪一段影像，都要有紀錄可查。
• 遠端連線管理：若開放手機遠端觀看，要更改預設密碼並限制可登入的帳號。
• 委外責任明確：保全或物業公司接觸影像時，合約中應約定保密義務與違約責任。

發生重大事件需要保留特定時段影像時，應由管委會依程序另行備份，標示事件與日期，並限制存取人員；事件處理完畢後，備份影像應依管理辦法刪除，不要長期放在個人電腦或手機裡。

住戶調閱流程：申請、檢視與提供方式

住戶遇到車輛被刮、包裹遺失或家門口被破壞時，常想調閱社區監視器。由於影像中會出現其他住戶與訪客，管委會在提供時要兼顧當事人需求與他人的個人資料保護，因此多數社區採取「可以看、不輕易給」的原則。

• 盡快提出：先確認社區的保存天數，在影像被覆寫前提出申請。
• 填寫申請表：寫明申請人、戶別、事由、需要查看的時間區段與鏡頭位置。
• 主委或總幹事核准：確認申請事由與申請人身分相符，屬於社區管理或自身權益範圍。
• 會同檢視：由管理人員操作主機回放，申請人在旁觀看，必要時可拍照記錄。
• 需要影像檔案時：建議住戶先向警方報案，由警方依程序向管委會調取；涉訟時則由法院調查。

警方以公文或依法定程序請求調閱時，管委會原則上應配合，並留下調閱單位、承辦人員與調取範圍的紀錄。若有人以私下請託的方式要求複製影像，管委會應婉拒並引導其循正式管道申請，避免委員個人承擔洩漏個人資料的責任。

常見爭議：影像外流、鏡頭方向與群組公審

社區監視器最常見的爭議，是委員或保全把監視畫面截圖傳到住戶群組，用來指認亂丟垃圾、違規停車或寵物便溺的人。即使出發點是維護環境，未經程序公開可辨識的個人影像，可能涉及個人資料的不當利用與名譽、隱私侵害，反而讓管委會陷入糾紛。

• 違規處理改走正式程序：以書面通知當事住戶，請其說明或改善，而不是在群組公布畫面。
• 公告時去識別化：需要提醒全體住戶時，以文字說明事件，不附上可辨識臉孔的截圖。
• 鏡頭方向有疑慮：住戶認為公共鏡頭拍到自家門內時，管委會應會同現場確認並調整角度。
• 委員私自觀看：管理辦法應限制委員只能在有事由時、依程序查看，不得任意瀏覽。

社區監視系統的規劃與更新費用

老社區的監視系統常見畫質不足、夜間看不清、硬碟容量不夠或主機老舊無法回放。更新前可以先盤點現有鏡頭位置與死角，再依需求決定是局部更換還是整套升級。

• 先盤點需求：列出事件常發生的位置，例如車道、包裹區、機車停放區，優先補強。
• 規劃儲存容量：依鏡頭數與規約訂定的保存天數估算硬碟容量，並預留擴充空間。
• 注意佈線與電源：新增鏡頭需要穿管走線，戶外段要做好防水與防雷保護。
• 比較維護合約：除了設備價格，也要比較保固年限、故障到場時間與定期巡檢內容。

費用方面，依鏡頭數量、畫質、主機規格與佈線難易度，局部汰換可能落在數萬元，整套更新的大型社區可能達數十萬元以上，以上僅供參考，實際依現場與報價為準。建議至少請兩到三家廠商現場勘查並提出規劃圖，由管委會比價後提會議決議；牽涉電源迴路與高處施工的部分，請由合格技術人員施作。